【2/17募集】【4.5%+α】中央区オフィス第1号各ファンドの比較

オーナーズブック「中央区オフィス第1号ファンド第3回」

1口1万円からの不動産投資を行えるOwnersBookさんで新規ファンド「中央区オフィス第1号ファンド第4回」の予告が行われています。

こちらのファンドは前回募集の「中央区オフィス第1号ファンド第3回」の際は利回りが5.0%となっていたのに対して、今回募集では4.5%と0.5ポイント低下しています。

オーナーズブック「中央区オフィス第1号ファンド第3回」を読み解く

このため「中央区オフィス第1号」の第1回募集から今回の第4回募集までの状況を比較し、どういった理由で利回りが低下しているのかなどについて読み解いています。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り 4.5%
運用期間 9ヵ月
担保/保証 根抵当権
募集総額 2,050万円
最低投資金額 1万円~
期中配当 毎四半期
募集期間 2017年2月17日~2017年3月3日

今回のファンドでは嬉しいことに追加配当が行われる可能性があります。

(売却時の追加配当)
期限前に総合不動産会社Aが物件①を売却し、早期弁済が行われる場合において、売却価格がターゲット価格を上回った場合には、その差額の2%を投資家の皆様に配分する予定です。物件①の売却ターゲット価格は、65,100万円(税別)であり、これを上回る価格で売却できた場合には追加配当が見込まれます。なお、配当は利息制限法の範囲内で行います。

ただ、第1回~3回募集時にも同様に追加配当見込みが設定されており、第1回、第2回募集時は今回と同様に差額の2%、第3回募集時は4%に設定されていました。

※売却価格からの差額から加減算されるため4.5%+2ポイント=6.5%という訳ではなく、これ以上に高い利回りとなる可能性も低い利回りとなる可能性もあります。

※自分は第1回募集時に投資しており最終的に5.1%の利回りとなりました。

第1回~3回募集時の内容との比較

本ファンドは2つの物件から構成されていますがファンドの大半を占める物件1の「東京都中央区新川に所在するオフィスビルの区分所有」についてのみ比較します。

第1回 第2回 第3回 第4回
期待利回り 5.0% 5.0% 5.0% 4.5%
追加配当(見込) 2% 2% 4% 2%
運用期間 8ヵ月 6ヵ月 1年 9ヵ月
運用終了予定 償還済 償還済 2017年11月頃 2017年11月頃
募集総額 2,000万円 3,000万円 3,000万円 2,000万円
担保余力 25.3% 25.9% 28.0% 29.1%

※担保余力は担保物件の評価額から、本ファンドの担保の先順位(他社が優先される金額)分担保金額+本ファンド分の担保金額を引いた割合としています。

こうして見ると第3回募集時が一番条件が良かったように思えますが、担保余力が大きくなっている分リスクが低下したことから期待利回りが下げられた・・・と見ることも出来るとは思いますが、そもそもこの1年以内に中央区にある担保物件の価値が30%近く減る可能性は低いように思えますので0.5ポイントも利回りが低下しているのは残念に感じました。

ただここ最近、OwnersBookさんは徐々に人気が上がってきており、以前はファンドの募集完了までに1週間以上は掛かっていたように思いますが、ここ最近募集されるファンドは1日~数日以内には完売するようになっていますので、OwnersBookさんの自身の表れなのでしょうね。

個人的には投資家の立場として利回りが下がることは残念には思いますが、ソーシャルレンディングサービスを提供している会社が収益を確保して安定性を増してくれることは決して悪いことではないとも考えています(๑•̀ㅂ•́)و✧

私の投資スタンス

前回の「中央区オフィス第1号ファンド第3回」募集時は完売まで時間に余裕があると考えてのんびりとしていたらあっさりと当日中に完売してしまい悔しい思いをしましたので、今回は事前に投資資金を振り込み、ばっちり投資してやろうと考えています。

とは言えさすがにここ最近のラッキーバンクさんやトラストレンディングさんのように投資開始から数分で完売してしまうような状況までにはならないとは思いますので、若干心に余裕をもって投資申込に臨みたいと思っています。

追記(2017/2/17)

本日、本ファンドに無事に投資申込を行うことが出来ました。

オーナーズブック「中央区オフィス第1号ファンド第4回」投資状況

また本ファンドは18時より募集されましたが、その後に送られてきた募集完了メールが20時頃でしたのでわずか2時間で完売したようです。

最近、利回りが10%近いラッキーバンクさんやトラストレンディングさんでファンドの瞬殺事案が続いていますが、この調子だとOwnersBookさんのファンドでもそれに近い状況になる日が近いかもしれませんね(^^;

 OwnersBook

「全案件、不動産担保付で、安心・安全」がモットー!

ラッキーバンクさんで募集されるファンドは、そのモットーの通り全案件に東京都内を中心とした不動産担保が付けられた上、6~10%と利回りが高くなっています。

このため人気が高いサービスとなっており、ファンド募集から数分のうちに完売することも多々あります。

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