「SBISL不動産バイヤーズローンファンド18号」の注意点

明日、11月13日の午前9時からSBIソーシャルレンディングさんで人気の「SBISL不動産バイヤーズローンファンド18号」の募集が行われます。

SBISL不動産バイヤーズローンファンド18号

しかし残念ながら、今回の募集総額は前回17号の5億8,500万円に比べてその1/3にも満たない1億6,000万円となっており、募集時間直後の完売は確実と思われます。

ただそれほど人気のファンドと言っても内容を理解せずに投資することはあまり良くは無いと思いますので、本ファンドの注意点を1点ご紹介させて頂きます。

担保の融資割合の算出対象

本ファンドで注意点として理解しておきたいのは、担保の融資割合の算出対象が担保評価額の合計金額ではなく、担保余力評価額の総額に対するものとなっている点です。

「SBISL不動産バイヤーズローンファンド18号」の説明ページに次のように記載があります。

(※)複数の物件に対してそれぞれ評価を行った総額です。
また、担保不動産に先順位抵当権者がいる場合には、弊社担保評価額から先順位抵当権にかかる債権額を除いた金額を担保余力評価総額としています。
(例: 10億円の不動産に対し、3億円の債権を被担保債権とする先順位抵当権が設定されている場合、当該不動産の担保余力評価総額は7億円と計算されます。

つまり今回のファンドにも先順位抵当権が設定されている可能性があるため、これを含めてリスクを考えておく必要があります。

具体的には例にある評価額10億円の不動産を元にして図にすると次のようになります。

「SBISL不動産バイヤーズローンファンド18号」融資割合イメージ

この図で示している内容は、不動産の評価額も、先順位抵当権も仮定に基づいたもののため正確な内容ではありません。

このため不動産の全体評価額がこれよりも低い場合はもっとリスクに余裕がある可能性もありますが、この点については考慮しておいた方が良いかと思います。

「SBISL不動産バイヤーズローンファンド」の過去の内容との比較

過去の「SBISL不動産バイヤーズローンファンド」の内容をまとめてみると、融資割合の表記が担保余力評価額の総額となっているのは最初からではないようです。

利回り 運用期間 募集開始 募集総額 融資割合 融資割合の対象
1 3.63% 約1年間 2013年09月 4,470万円 72.10% 担保評価額の合計金額
2 4.0% 約1年間 2013年11月 5,450万円 79.80% 担保評価額の合計金額
3 6.0% 約19ヶ月 2014年05月 2億8,400万円 224.41% 担保評価額の合計金額
4 3.5% 約12ヶ月 2014年07月 2,600万円 71.23% 担保評価額の合計金額
5 4.0% 約12ヶ月 2014年08月 3,500万円 79.73% 担保評価額の合計金額
6 4.0% 約12ヶ月 2014年09月 3,200万円 45.07% 担保評価額の合計金額
7 4.0% 約12ヶ月 2015年10月 4,000万円 76.48% 担保評価額の合計金額
8 6.0% 約12ヶ月 2016年03月 1億5,100万円 79.92% 担保評価額の合計金額
9 6.5% 約12ヶ月 2016年06月 9億4,000万円 79.19% 担保評価額の合計金額
10 6.0% 約12ヶ月 2016年09月 6億5,000万円 60.97% 担保余力評価総額
11 6.5% 約12ヶ月 2017年01月 1億2,300万円 73.86% 担保余力評価総額
12 6.5% 約12ヶ月 2017年02月 8億6,000万円 73.06% 担保余力評価総額
13 7.04% 約12ヶ月 2017年03月 12億8,000万円 79.65% 担保余力評価総額
14 6.5% 約12ヶ月 2017年04月 2億5,800万円 76.17% 担保余力評価総額
15 6.5% 約12ヶ月 2017年05月 5億8,500万円 72.84% 担保余力評価総額
16 6.5% 約12ヶ月 2017年09月 9億5,200万円 73.68% 担保余力評価総額
17 6.5% 約12ヶ月 2017年10月 5億8,500万円 74.71% 担保余力評価総額
18 6.5% 約12ヶ月 2017年11月 1億6,000万円 70.48% 担保余力評価総額

 

理由は定かではありませんが、9号ファンドまでは担保評価額の合計金額に対しての割合となっていましたが、10号ファンドから今のような表記となっていました。

出来れば以前のように担保評価額の合計金額に対する割合を示して頂いた方がリスクが見えやすくなるため戻して頂ければとは思いますが、SBIソーシャルレンディングさんなりの考えもあり、難しいでしょうね。

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