ラッキーバンク「【10/18募集】第149号ローンファンド Lucky Bank 60億円突破記念」を読み解く

ラッキーバンク「第149号ローンファンド」

驚きました。

ラッキーバンクさんでは現在下記の「東京都渋谷区1棟収益物件コンバージョンプロジェクト×東京都中央区オフィスビルPMプロジェクト」ファンドを10回に分けたうちの第3次募集までを順調に瞬殺でこなしており、次に募集されるファンドは当然第4次募集となると考えていましたが、ここで完全新規のファンドの募集が行われました。

ラッキーバンク「【10/8募集】第146号ローンファンド Lucky Bank 60億円突破記念」を読み解く

という訳で今回募集の新規ファンドを、既に募集中のファンド(以降は「前回のファンド」とします)と比較しながら読み解いてみたいと思います。

ファンドの基本情報

多分に漏れず、今回募集されるファンドも2案件を包含しており、1案件目は2,500万円の、2案件目は5万円の募集となっており、2案件目は比率的に低いため敢えて無視します。

今回のファンド(1次募集分) 前回のファンド(1次募集分)
プロジェクト名 東京都港区表参道エリア区分収益物件ブリッジファイナンスプロジェクト×東京都中央区オフィスビルPMプロジェクト 東京都渋谷区1棟収益物件コンバージョンプロジェクト×東京都中央区オフィスビルPMプロジェクト
予定利回り 9.90% 10.00%
運用期間 12ヶ月 23ヶ月
担保 あり あり
保証 あり あり
調達資金 2,500万円 5,000万円
投資可能金額 6万円~ 11万円~

まず多くの方が興味あると思われる予定利回りにつきましては0.1ポイントの違いがありますが、どちらもそもそもが高い利回りですのであまり有意な差も無いように思いますね。

これに対して運用期間は12ヶ月と23ヶ月となっており1年近い差があります。

基本的に短期の投資を繰り返すと投資資金に利子の付かない期間が出来てしまいますので結果的に期間利回りが低くなってしまいますが、逆に長期の投資の場合は景気の影響などを受けやすくなりリスクを想像しにくくなってしまいます。

またラッキーバンクさんで募集されるファンドは少しずつ利回りを下げている傾向があるように思いますので、12ヶ月後に同じレベルの高利回りのファンドが募集されているとは限らない・・・そのような点も考慮に入れても良いかもしれません。

ただ臆病な私としては上記のような点を踏まえても短期投資の方が好みのファンドに思えますが、この辺は完全に趣味、嗜好での選択になるかもしれません。

担保について

今回のファンドも前回のファンドも、そもそもプロジェクトが成功すれば担保の価値は関係無いのですが、そうは言ってもやはりきちんとしたレベルの担保が付いていると安心して投資することが出来ますので、担保についても比較してみたいと思います。

今回のファンド 前回のファンド
担保物件 東京都港区表参道所在の収益物件 東京都渋谷区所在の収益物件
プロジェクトの種類 ブリッジファイナンス コンバージョンプロジェクト
不動産調査評価額 2億5,200万円 4億8,100万円
担保の種類 第二順根抵当権(担保)設定(登記) 第一順根抵当権(担保)設定(登記)
極度額 9,000万円 4億5,500万円
上位抵当権設定 第一順で1億4,000万円 なし
自抵当権までの金額
/不動産調査評価額
約91.2%
(9,000+14,000)/25,200
約94.6%
45,500/48,100

まず担保物件の所在地としてはいずれの物件も港区、渋谷区と流動性の高そうな場所にあり、もし売却することなった場合、あまり時間を掛けずに売却できそうな点が良いですね。

次にみなさんあまり興味無いかも知れませんが、プロジェクトの種類は今回がブリッジファイナンス(新しいファイナンスを行うまでの間の短期融資)、前回がコンバージョンプロジェクト(物件のリノベーションなど)とのことです。

また自抵当権までの金額を不動産調査評価額で割った割合ですが、今回のファンドは約91.2%、前回のファンドは約94.6%となっていますので今回のファンドの方が担保を売却することになった場合に元本を割り込む可能性は低そうです(ただし割込み始めた場合の元本既存率は高め)。

これに対して運用期間が今回は12ヶ月、前回は23ヶ月となっており、期間が短ければ短いほど担保物件の価値の変動確率は低くなりますので、今回のファンドの担保の方がだいぶ安心できるように思いました。

また利回りの差も0.1ポイントしか無いことを考えると私は今回のファンドの方が俄然好みのファンドに感じられましたが、おそらく今回のファンドも瞬殺でしょうね・・・。

東京都港区表参道の地価状況

最後に今回のファンドの担保物件の地価状況をご紹介します。

実は表参道とは地名ではなく、渋谷区神宮前と港区北青山、南青山辺りを指す名称とのことです。表参道駅もあるので今まで地名だと思っていました。ちなみに今回の物件は港区に所在するとのことです。

そのような訳でいつもの地価公示サイトで今回の担保物件のありそうな港区北青山南青山地域の地価状況を調べてみたところ、全体的にこの1年で7~12%と大きく上昇している地域のようです。

ラッキーバンクさんのページでは前年比53.52%上昇とあります。

 

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