【1/11募集】ラッキーバンク「第179号ローンファンド Lucky Bank 70億円突破記念」を読み解く

ラッキーバンク「第179号ローンファンド Lucky Bank 70億円突破記念」

全案件に不動産担保を付けて投資資金の保全を図った上で高利回りを提示していることで人気のソーシャルレンディング会社ラッキーバンクさんで、完全新規のファンド(ソーシャルレンディング投資ファンドは1つのファンドを複数に分割して募集することが多々あります)の募集予告が行われていますので、その内容について読み解いてみます。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り 10.00%
運用期間 22ヶ月
担保/保証 保証付/担保有
募集総額 5,005万円(1/8次募集、総額3億2,540万円)
最低投資金額 11万円~
予定利益 20,255円(税抜前、最低投資金額での投資時、プロジェクト2分を含む)
募集予定期間 2017年1月11日19時00分~ 2017年1月16日23時59分59秒
運用予定期間 2017年1月24日~ 2018年11月28日
備考 本ファンドには2つのプロジェクトが含まれていますが、それぞれの募集金額が5000万円、5万円となっており後者の比率が著しく低いため、以降は比率の高いプロジェクト1を中心に読み解いています。

プロジェクト1の概要

東京都神田・秋葉原エリア所在の一棟オフィスビル(新耐震基準の物件)を取得、リノベーション後に宿泊施設へのコンバージョンを行い一般市場へ売却するプロジェクトとなっています。また該当不動産については売買契約締結済みとのことです。

ファンドを通して得られる利益

本ファンドに最低投資金額である11万円の投資を行った場合、次の投資収益を得る事が出来る予定となっています(プロジェクト2の収益を含みます)。

投資収益シミュレーターの結果
税金差引前の収益 20,255円
△税金(源泉税) 4,126円
税引後の収益 16,129円

ただし本ファンドは期限前返済有となっており、22か月に満たず償還された場合はその時点までの収益しか得られない場合もあります。

ファンドのリスク

本ファンドには主に次のようなリスクがあると考えています。

 リスク 概要と影響
ソーシャルレンディング会社自体の破たん ラッキーバンクさん自体が破たんした場合は元本および配当を受け取れなくなるリスクがあります。
融資先事業会社の破たん プロジェクト途中で融資先会社が破たんした場合は担保を売却して元本、配当の返済に充てることになりますので、元本の一部棄損や売却までの間の資金拘束のリスクが考えられます。
返済遅延 融資先事業会社が破たんせずとも返済が遅延するリスクはあると考えられます。この場合、資金は拘束されますがその分、遅延損害金を得られる可能性はあると考えています。
天災・景気環境の急変 天災・景気環境の急変により融資先事業会社の破たんや返済遅延などが発生する可能性があります。

担保価値について(プロジェクト1)

本プロジェクトでは融資先事業者会社が破たんした場合などに担保物件を売却して元本や配当の返済に充てることになるため、担保価値も投資判断の基準になると思います。

概要
担保物件 本プロジェクトで取得するオフィスビル
不動産評価額 3億5,300万円
担保設定 第一順根抵当権(担保)設定(登記)、極度額3億3,888万円

担保の売却を行う場合は運用期間終了時までに不動産評価額が担保設定の極度額を割込むか否かが一つのポイントになると考えられます(プロジェクト1の総募集金額は3億2,500万円ですが差額部分が他の目的で使用される可能性もあるため極度額を基準とします)。

つまり運用期間の22か月後までに不動産価値が3億3,888万円÷3億5,300万円≒96%を下回ると元本を割り込むと考えておくと良いと思います。

※実際には不動産売却時に各種手数料、税金が発生することや、直ぐに担保不動産を売却できるとは限らない点についても考慮に入れる必要があります。

ここで担保物件の存在する東京都神田・秋葉原(外神田)エリアの不動産価格は、いつもの地価公示・地価調査サイトによるとここ1年で8~9%程度上昇しており、またラッキーバンクさん自身が参考とされているサイトでもここ1年で3~4%程度上昇しているようです。

この傾向が今後も続いてくれれば、もし担保売却が必要となっても元本を割り込む可能性は高くは無さそうですね。

保証内容について(プロジェクト1)

本プロジェクトでは代表取締役社長による個人保証契約が締結されています。

ただし社長が個人保証する必要が発生した状況は事業会社自体も破綻していそうに思いますし、そのような中で社長本人に支払い能力が残っているかを想像すると必ずしも期待はできませんので、こちらはお守り程度に考えておくと良いのではないかと思います。

 

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利回りは5%と他のソーシャルレンディング会社に比べると決して高くはありませんが、ファンドの担保余力(≒元本棄損に対する余力)が20%以上と高く、また追加配当が貰えることもある点などが魅力的なサービスとなっています。

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