【3/18募集】【9.4%】ラッキーバンク「第205号ローンファンド 東京都中央区×東京都港区」は傾向が変わって要チェック

ラッキーバンク「第205号ローンファンド 東京都中央区×東京都港区」

「全案件、不動産担保付で、安心・安全」を謳うラッキーバンクさんから久々のファンド募集の案内がありました。

最近、金融庁検査が入ってやきもきされていた方もいらっしゃると思いますが、そんな方々にとってはこうやって新しいファンドの募集が行われることは朗報ですね(๑•̀ㅂ•́)و✧

ちなみに私は先日、ソーシャルレンディングサミットで金融庁検査についてコメントを求められながら頑張って回答されていた田中社長の姿を直接見ていましましたので、他の方よりも先に少しだけ安心して待てたように思います。

「第1回 ソーシャルレンディングサミット 」に参加しました。

さてそのような訳で今回募集予告が行われたファンドですが、金融庁検査の影響があったのか今まで募集されていたファンドと傾向が変わっていましたので読み解いてみたいと思います。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り 9.4%
運用期間 22ヵ月
担保/保証 一部あり/なし
募集総額 3,800万円
最低投資金額 8万円~
期中配当 毎四半期
募集期間 2017年3月18日10時~2017年3月21日

驚きました。

今までラッキーバンクさんで募集されていたファンドは投資先の代表取締役社長による個人保証契約が付いていることがほとんどでしたが、それが無くなりました。

もしかすると金融庁検査で「保証付」の文言が投資家に対して過剰に安心感を与えるのではないかと指摘されたのかもしれませんね。

ただ以前にも本ブログで紹介したことがありましたが、投資先の代表取締役社長による個人保証契約はあまり意味が無いという話もありますので、私自身はあまり気にする必要も無いかなと考えています。

https://www.houjintousan.jp/hasan/torishimariyaku/

今までのファンドとの最大の違い

今回のファンドの今までとの最大の違いは保証有無の話ではなく、ファンドを構成する2つのプロジェクトの按分の傾向が大きく変わったことにあると思います。

たとえば前回募集されたファンドでは2つのプロジェクトの調達金額が1500万円と2万円(ほぼ100%と0%)と、2つ目のプロジェクトのファンド全体への影響がほぼ無い状態となっていましたが、今回は1200万円と2600万円(約32%と68%)となっており両プロジェクトとも存在感を主張する金額となっています。

プロジェクト按分の違いによるリスク影響

この按分の違いは投資家に対して投資リスクを下げる影響があると考えています。

過去にラッキーバンクさんで募集されていたファンドのプロジェクト1(主プロジェクト)は担保余力がほとんど無い状態で募集されていることが多かったため、運用期間中にわずかな地価の下落によりプロジェクトが失敗した場合に元本を棄損する可能性が高い状態となっていました(その代わりに利回りが非常に高くなっていました)。

これに対して今回募集されるファンドは2つ目のプロジェクトこそ今までのように担保余力がほとんど無い状態で募集されますが、1つ目のプロジェクトは20%近い余力が残されており、かつ前述の通りファンド全体の32%程度の影響がある状態となっていますので、過去のファンドに比べるとリスクが抑えめになっているように感じました。

この傾向はチキン投資家である私にとってしてみると、よりラッキーバンクさんに投資しやすくなりますのでうれしい変化だと考えています(๑•̀ㅂ•́)و✧

さて、最後に参考までに両プロジェクトの担保状況を転記させて頂きます。

プロジェクト1(東京都中央区に所在する1棟オフィスビル)
不動産鑑定評価額
6億5,300万円
担保余力
1億1,900万円
100%
ラッキーバンク
第2順位根抵当権設定極度額
3億0,300万円
81.8%
他社
第1順位根抵当権借入額
2億3,100万円
35.4%

※下から上にかけて割合は加算しています。

※第205号ローンファンドでは3億0,300万円中1,200万円の募集となっています。

ちなみに抵当権ではなく根抵当権が設定されている場合は設定された極度額の範囲内で他の借入も出来るようですが、現在のところラッキーバンクで融資に利用されるのは1億8,000万円(第1回~5回募集までで1,200万円×5回、予定追加融資額が1億2,000万円)までとなっているようです。

ただ第1順位根抵当権の説明が極度額ではなく借入額となっていますので、もしかするとより大きな極度額が設定されている可能性もあることは念頭に置いておく方が良いと感じました。

プロジェクト2(東京都港区所在の区分所有オフィス)
不動産鑑定評価額
11億円
担保余力
0円
100%
ラッキーバンク
第2順位根抵当権設定極度額
10億0,500万円
100%
他社
第1順位抵当権債権額
約9,500万円
8.6%

※下から上にかけて割合は加算しています。

この表を見るとプロジェクト2の担保余力はほぼ0%の状態となっています。

ただ、プロジェクト1と同様に現在予定されている予定分も加味した融資額は2億6,000万円(第1回~5回募集までで2,600万円×5回、予定追加融資額が1億3,000万円)となっていますので、こちらも実はもっと担保余力があるのかもしれませんね。

※両プロジェクトとも予定追加融資額及び、不動産調査価格は、経済的状況並びに、借入人信用状況等によって、変更及び、変動する場合があります。

総括して

総括してラッキーバンクさんからの久々に募集されたファンドであること、上記の通り今までよりはリスクを抑え気味となっているように思われることなどから、私は今回のファンドに投資申込をしたいと考えています。

ただここでもう1点注意事項があります。

それは過去に土曜日に募集開始されたファンドの募集開始時刻は11時でしたが、今回のファンドは10時からとなっている点です。

もし私と同じように投資申込したいと考えている方がいらっしゃいましたら、この点について忘れないように注意しましょう笑

 

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