【4/8募集】【8.5%】ラッキーバンク「第218号ローンファンド 東京都世田谷区×東京都中央区」

【4/8募集】【8.5%】ラッキーバンク「第218号ローンファンド 東京都世田谷区×東京都中央区」

ラッキーバンク「第218号ローンファンド 東京都世田谷区×東京都中央区」

「全案件、不動産担保付で、安心・安全」を謳うラッキーバンクさんから新規ファンドの募集予告がありました。

ラッキーバンクさんと言えば募集するファンドが常に数分以内に完売するほどの人気を誇っていましたが2月に金融庁検査が入り、今後も投資を継続すべきか判断に悩まれた方も多いと思います。

また金融庁検査の前後から徐々に募集ファンドの利回りが下落傾向にあり、徐々に完売までに時間が掛かるようになってきているように思いますが、それでも利回りは7~8.5%程度はあるためしっかりと完売を継続しています。

さらに利回りは下がりつつもその分、募集されるファンドの中身の傾向も変わって来ていますので、今回募集されるファンドの中身についても確認してみたいと思います。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り8.5%
運用期間22ヵ月
担保/保証一部あり/なし
募集総額2,750万円
最低投資金額6万円~
募集期間2017年4月8日10時~2017年4月10日

ラッキーバンクさんで募集されるファンドは、同系統のファンドを数回(例えば今回は4回)に分けて募集されますが、基本的には初回募集時から後になるほど利回りが下がる傾向にあります。

※過去にはこの傾向に合わなかったこともありましたので必ずという訳ではありません。

この傾向を考えると、今回のファンドは同系統の1回目募集のファンドであり、次回以降は更に低い利回りになる可能性が高いと思われます。

また最近の傾向を考えるともしかすると同系統ファンドの4回目募集時は7%を下回る可能性もあるかもしれません。

ラッキーバンクのファンドの利回りはどこまで下がるか

正直なところこの疑問に対する絶対の解は持ち合わせていませんが、そろそろ下げ止まる傾向を見せるだろうと考えています。

理由は、7~8%の利回りはソーシャルレンディング業界の最大手であるmaneoさんでも募集され得る利回りであり、これ以上下がると投資家がラッキーバンクさんで投資を行うメリットが低くなってしまうためです。

恐らく現在はラッキーバンクさんもどこまで利回りを下げて投資家が付いてくるか見極めようとしている時期なのではないかと考えています。

さて、本筋から外れてしまいましたが今回のファンドの中身を少し見てみたいと思います。

プロジェクト1(東京都世田谷区不動産担保ローン)

今回募集されるファンドのうち本プロジェクトは63.6%(1,750万円/2,750万円)の部分を占めており、ラッキーバンクさんは本プロジェクトにおいて世田谷区に所在する土地の第一順位根抵当権(極度額1億8,995万円)を担保としているとのことす。

また該当の根抵当権のうち既に60.9%(1億1,560万円)部分を他募集にて融資済みで、今回の一連の4ファンドで残りの37%(7,000円)部分の募集を行うとのことですが、根抵当権内での優先順位について特に言及が見当たりませんでしたので、ひとまず不動産評価額と第一順位根抵当権の割合についてだけ考えておけば良いと考えています。

つまり、本ファンドの運用期間である22ヵ月以内に不動産評価額1億9,995万円が極度額1億8,995万円を下回らなければ、つまり5%以上の評価額の下落が無ければプロジェクトが失敗しても一先ず元本が返ってくる可能性はそれなりにあると考えています。

※実際には売却時の手数料や税金による減少や、タイムリーに担保の売却を実施出来るとは限らないリスクなども考える必要があります。

ちなみにラッキーバンクさんの紹介によると世田谷区全体の地価は上昇傾向にありますが、一般的に人気のありそうな下北沢で1年で11.56%も下落が発生していますので、それなりのリスクはあることが伺いしれます。

また「東京都世田谷区は高級住宅街として知られているエリア」との紹介もありますが、区全体で見ると田舎的な部分も持ち合わせているエリアだと思いますので、その辺りのことも考慮に入れておいた方が良いかと思います(田舎的な地域だからと言って地価が下がりやすいかについては分かりませんが)。

プロジェクト2(東京都中央区不動産担保ローン)

今回募集されるファンドのうち本プロジェクトは36.4%(1,000万円/2,750万円)の部分を占めており、同様にラッキーバンクさんは本プロジェクトにおいて中央区に所在する1棟オフィスビルの第二順位根抵当権(極度額4億3,400万円)を担保としているとのことです。

また他の金融機関により第一順位根抵当権(2億3,100万円)が取られていますので、担保の状況は下記のようになると思います。

不動産鑑定評価額
8億2,600万円
担保余力
1億6,100万円
100%
ラッキーバンク
第2順位根抵当権設定極度額
4億3,400万円
80.5%
他社
第1順位根抵当権借入額
2億3,100万円
28.0%

※下から上にかけて割合は加算しています。

つまり担保余力は19.5%程度あり、また中央区の不動産を担保としていることから運用期間22か月の間にこれを下回る可能性は低いように思いますが、ラッキーバンクさんの紹介によると新日本橋でこの1年で16.97%下落している地区もある(他の地域のデータでは計算上は問題なさそう)ようですので、これも絶対とは言えませんので留意した上で投資判断を行う必要がありそうです。

またこの担保となっている土地は以前からラッキーバンクさんが根抵当権を設定しており、216号ファンドの時点で不動産鑑定評価額の見直しが行われています。

ちなみにそれ以前の評価額は6億5,300万円となっていましたので1億7,300万円も評価額が上がっており投資家にとって望ましい傾向にある一方で、根抵当権の極度額も3億300万円から1億3,100万円高くなっている点について理解しておくと良いと思います。

ただ第1順位根抵当権部分の額は増えておらず担保余力の割合は増えているようなのでこの点については良かったと考えています。

※極度額が変額された場合、以前から投資している投資家の担保部分にどう影響あるか把握できると良いですね。

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