【1/1募集開始】トラストレンディング 利回り9.5%「不動産担保付ローンファンド45号」を読み解く

サービス開始から1年経過、累計制約金額も14億円を突破したトラストレンディングさんで、2017年1日1日からの2件のファンド募集が予告されています。

他のソーシャルレンディング会社さんで投資を行う場合は、一度そのソーシャルレンディング会社の自分自身の預託金口座に振込を行ってからファンド募集開始後に申し込みを行う形となるため、銀行振込が出来ない年末年始にファンドの募集を行うとどうしても資金の集まりが悪くなってしまいます。

これに対してトラストレンディングさんの場合は、先に投資申込みを行ってから、指定の期日までに指定口座に振込む流れとなっていますので、元日に募集を行ってもそこまで影響が無いと判断されたのかもしれませんね。

さて今回のこちらの記事では、先にご紹介した2件のファンドのうち前者の不動産担保付ローンファンド45号について、軽く読み解いてみたいと思います。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り 9.5%
運用期間 12ヶ月
担保 あり
募集総額 3,000万円(6/6次募集、総額1億8,000万円)
最低投資金額 10万円~
募集期間 2017年1月1日9時30分~ 2017年1月19日23時59分
備考 1~5次募集時に比べて営業者報酬が引き上げられ、期待利回りが0.5ポイント低下しています。

ファンドの詳細情報

1月1日募集のファンドが2件ある中でわざわざこちらのファンドを取り上げた理由は、基本情報の備考欄に記載の通り、今回のファンドでは一連の募集ファンド「第6弾 不動産担保付事業者ローン」の第1~5次募集では1.0%であった営業者報酬が0.5ポイント引き上げられ1.5%となり、期待利回りも10.0%から9.5%に引き下げられていた点に興味をひかれたためです。

この点については投資家の立場からすると最終的な借主に対する貸付金利は変わらない(リスクも大きくは変わらない)にも関わらず利回りが下がっているため、心理的に投資し辛くなってしまいます。

逆に良い点に目を向けてみますと、トラストレンディングさんが得る営業者報酬が増えることにより財務体質、安定性が増し、ソーシャルレンディング会社自身が倒産して元本を棄損してしまう最悪の自体に対するリスクは下がる、という考えもあると思います。

そうは言っても6次募集の一連のファンドの中でそれをやらなくても・・・とは思いますが(^^;

営業者報酬1.5%は高いのか?

実はトラストレンディングさんで初期に募集されていたファンドの営業者報酬は2.0%となっており、1.5%を上回っていました

このことを考慮するとこの報酬額は決して高い利回りという訳では無いとも言えますね。

これが引き下げられて1.0%となったのは、2016年1月に募集された債権担保付ローンファンド10号のころからでしたので、この1年間で安定して投資家数が増えてきたことによって少しずつ元の計画利回りに戻しても十分にファンドの募集金額が埋まると判断されたのかもしれません。

11月に募集された利回り8.0%Trust Lendingセレクトファンド38号が完売したことも、トラストレンディングさんの営業者報酬引き上げへの自信に繋がったものと思います。

流動性の高い東京都心5区及び城南エリアの収益不動産

今回のファンドは借入人である不動産事業者が流動性の高い東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)及び城南エリア(品川区、目黒区、大田区、世田谷区)にあり、最寄駅から徒歩5分程度の場所にある不動産を取得し、建設するための資金となっています。

またトラストレンディングさんはこちらの不動産に対して担保を設定しており、その条件は極度額3億5,000万円とする第1順位の根抵当権仮登記となっていました。

こちらの一連のファンドは総額で1億8,000万円の募集となっていましたので、担保価値としては十分にあると感じられましたが、「根」抵当権となっていますので、残りの1億7,000万円部分も他のファンドの担保に使用されている、または今後使用される可能性もありますね。

ただ、担保不動産のある地域の不動産価値は基本的には上昇傾向にあるようですので、あとはこの運用期間である12か月後に担保価値が元本や配当を棄損するほど低下する可能性があるかが投資判断ポイントになりそうです。

※具体的な地価の上昇、下落率はいつもの地価公示・地価調査サイトを参考にされると良いと思います。

※ファンド自体が成功してしまえば元本、配当が戻りますので担保価値が下がっていても影響はありません。

追記(2017/1/1)

本ファンドですが予定通り9時30分に募集が開始され、9時54分頃に完売しました。

利回りは少し下がりましたがこの調子であればトラストレンディングさんの人気はまだしばらく継続しそうですね(๑•̀ㅂ•́)و✧

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