【12/8募集】トラストレンディング 利回り12%「サービス開始1周年記念キャンペーン」ファンドを読み解く

※こちらのファンドは残念ながら記事を投稿後にサービス開始1周年記念キャンペーンが終了することが発表されました。それでも利回りは10%となっていますのでご興味のある方は下記の記事を参考とされて下さい(利回りなどの修正はしていません)。

トラストレンディングさんで9月から10回に分けて募集されている利回り12%サービス開始1周年記念キャンペーン対象となる「不動産担保付事業者ローン」ファンドがついに次回の募集で終了を迎えます。

こちらのファンドは12月1日に募集された9次募集ファンドも瞬殺されたように大きな人気を誇るファンドとなっており、今回最後の募集を迎えるにあたって折角ですのでファンドの内容を見てみたいと思います。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り 12.0%
運用期間 12ヶ月
担保 あり(案件1)/なし(案件2)
保証 なし
募集総額 4,200万円
最低投資金額 10万円~
募集期間 2016年12月8日21時~2016年12月28日
返済方法 元金一括

ファンドの詳細情報

今回募集されるファンドは2つの案件を包含したものとなりますが、1件目は4,000万円の、2件目は200万円の貸付となっており、2件目は比率的に低いため無視します。

※法律上1案件でファンドを組めないため他の会社を含めてこのような形となっていることが多々あります。

流動性の高い東京都心5区及び城南エリアの収益不動産

今回のファンドは借入人である不動産事業者が流動性の高い東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)及び城南エリア(品川区、目黒区、大田区、世田谷区)にあり、最寄駅から徒歩5分程度の場所にある不動産を取得し鉄筋コンクリート造のマンションを建設するための貸付となります。

※ファンドの内容を読むとすでにマンションは建設中のようです。

担保は大丈夫なの?

担保は同借入人が取得又は所有する不動産に対して極度額5億円とする第1順位の根抵当権仮登記を設定するということですが、トラストレンディングさんは後述の理由により担保の評価額を公開しない方針とされていますので、もしこちらの不動産の評価額が5億円調度で、ファンドが失敗してかつ担保を売却することになった場合に不動産価値が下落していると、たとえ第1順位の根抵当権が設定されていたとしても投資金を毀損する可能性があります。

トラストレンディングさんの情報公開方針

下記は以前トラストレンディングさんに問合せをして回答頂いた際の内容になります。

これまでTrust Lendingで募集した不動産担保付案件では、
以下の点から不動産評価額の公開はしておりません。(※)
評価額を公開しておりませんので、第1順位の抵当権の設定額についても公開しておりません。
※但し、貸手(トラストファイナンス)は評価額について調査済みです。
——————————————————————————–
①あたかもその評価額について換価可能であるとの認識をお客様に与える恐れがあること
不動産評価額の算出は、以下によって大きく異なります。
イ)どの鑑定機関による評価なのか
ロ)評価の条件(付加条件、価格時点、依頼目的、価格・賃料の種類)及び手法

これらを開示することなく、単に評価額のみを開示することはお客様に対して標記の誤認につながる恐れがあると考えております。
極端な例で恐縮ですが、都市部で同じ評価額の物件であったとしても、流動性(立地等)によって処分価格は異なりますし、当該物件が違反建築物や権利関係が複雑な物件の場合には、評価は出ているけど買主が現れないようなケースもございます。

②担保物件を換価しなくても借入人が返済しうるか否か
貸金業法に則れば、物的及び人的担保に依存することなく借入人の属性、事業計画及び返済計画の条件等に鑑み、
担保を換価しなくても返済しうるか否かの判断が貸付の大前提となります。
Trust Lendingでは各案件において担保を徴求しておりますが、
当該担保を換価しなくても借入人の属性等において返済可能かどうかで貸付を判断します。
———————————————————————————
つまり、評価額を開示してあたかも貸付枠があるかのような表示は行っておらず、あくまでも借入人の事業計画及び返済計画において回収可能であるかなどから貸付を判断しております。
とはいえ、トラストファイナンスが調査した第三者評価額(不動産鑑定士やTAS-MAP等)から算出した一般市場での売却予想価格を上回る貸付はおこなっておりませんのでご安心ください。

以上、長文での回答となり誠に申し訳ありませんが、

ご確認いただきまして、引き続きTrust Lendingをご利用いただけると幸いです。
追加でご不明点等ありましたらご遠慮なくご質問ください。

結局投資して大丈夫なの?

ありきたりな表現ですが、結局投資を行うのはすべて自己責任となるため投資して問題が無いかについては誰も(トラストレンディングさん自身でも)保証することはできないでしょう。

ただ基本的に東京23区の地価は上昇傾向にある上、その中でも人気地域への投資となりますので他の地域への投資に比べれば元本を毀損したりする可能性は高くは無いのではないかと考えています。

あとは担保についてオリンピックが開催される2020年まで地価が上昇してくれるのか?もし投資対象が品川区にあれば山手線新駅の影響でそれ以降も上昇するかも?などの情報を加味して判断すると良いのでは、と考えています。

 

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