こんにちは！管理人まさおです。
最新情報は財務省の下記のページによると、令和8年5月19日現在、固定5年の第182回債(5月)で「1.89%」となっています。
また、ここから所得税・復興特別所得税「15.315％」および住民税「5%」を差し引いた利回りは「1.5060465%」となっています。
国債に対する税金は分離課税として合計「20.315%」となっている訳ですね。
これに対して不動産クラファンの利回りは総合課税の対象となるため、累進課税による所得税＋住民税10%が課せられる形となります。
日本の所得税累進課税表
参考 所得税の税率（国税庁）
つまり所得4,000万円を超えた部分には所得税・復興特別所得税「45.945%｣および住民税「10%」が掛かってくる形になるんですね。
その場合、不動産クラファンで期待出来る想定利回り3%は、税引き後で「1.62165%」となってしまいます。
さらにクラファン投資の場合、運用期間の前後に利回り対象とならない期間が開く場合もありますからね。
このため、昔であればクラファン投資に数千万円など投資出来た方にとっては国債と比べて旨味が減っている状況となっていそうですね。
もちろん日本国内で所得4,000万円を超える方は全人口の0.1%にも満たず、平均年収は480万円程度のため、所得税率20%程度の方が主でしょうか。
ただ、1つのファンドに大金を出資出来る方が減る可能性もあるため、不動産クラファンの利回りも底上げする必要があるかもしれませんね。
不動産ST「ALTERNA（オルタナ）」について
不動産クラファンと同様に投資から小口で出資を募る投資商品に「不動産ST（セキュリティトークン）」があります。
また不動産STを提供するサービスは多々ありますが、その中で「ALTERNA（オルタナ）」のファンドは分離課税の商品となっているんですね。
さらに悩ましいことに同じ不動産STのサービスでも多くは総合課税対象となっています。
このため不動産STサービスの中でもオルタナは比較的特異なサービスとなっています。
ちなみに他サービスは総合課税でオルタナが分離課税の商品を提供出来るのは、同社が信託会社を抱えているためのようです。
他社でも同様のスキームが取れると良いのでしょうが、オルタナは三井物産系の会社が運営しているため企業体力が大きいのでしょうね。
オルタナの商品は最近3%台が多めですが、先程の話も踏まえて投資検討されてみては如何でしょうか。
なおオルタナの商品の想定利回りには物件売却における損益は含まれていません。
一見3%に見えても5%で着地する可能性もありますし、最悪元本既存などする可能性もあります。
このため決して投資推奨などはしませんが、その辺りも踏まえた上で1つの選択肢として検討されてみるのも如何でしょうか
三井物産グループ会社が運営する不動産STサービス。長期運用ではあるが税率の低さなどが魅力的。
- 源泉分離課税(合計5%～20.315%)
- 優待設定付ファンドあり
- 不動産売却損益は利回りとは別計上