こんにちは！管理人まさおです。
地方の高齢者向け施設への投資で、その賃料を分配金に充てるインカムゲイン型ファンド分配金を投資対象物件から得られる収益で賄うタイプのファンド。 多くの... More、はイメージ付きやすいかなと思います。
特に地方は高齢化社会の中で、今後も一定の高齢者需要が期待出来る、と言う話も分からないでもありません。
もちろんこの点について、流石に根拠無くお伝えする訳にも行きませんので、初号ファンド物件のある北海道の人口ピラミッドも調べていました。
ただ「何故高利回りなのか」「何故スタンダードレールで優待もあるのか」については、ここまででご説明出来ていなかったように思います。
そして今回、CONDO側から出てきた情報も含むため話半分でお願いしますが、その理由について判明しましたのでご紹介したいと思います。
何故高利回りなのか
ここ数年、東京都内の地価、マンション価格上昇によって都心の収益物件は表面利回りでも3%程度、なんて話を聞いたことはありませんか？
この点についてGoogle AIに聞いてみたところ、下記の回答が得られました。
東京都23区の収益物件～は、2026年時点で表面利回りが3〜5%台が相場～都心は3.5%未満と低く、城東・城北～は5%超の物件が多い傾向。新築一棟開発では5.5%〜6%、築古物件では7〜10%の利回りを見込める。
やはり都心部の表面利回りはかなり低くなっているようですね。
そしてその原因は物件価格が上昇しすぎていたのに対して、賃料をなかなか上げられてこなかったためですね（最近は様子変わってきてますが）。
これに対してCONDOが扱う地方の物件は都心と比べて売買が活発でなく、金融機関融資も付きくいため低価格で仕入れやすくなっているとのこと。
また高齢者は若者に比べてお金持ってる人も多そうですからね、地方でもある程度の賃料を出せるのかもしれませんね。
後半は少し僕の妄想も入っていますが、要するにCONDOの物件は低価格＋高賃料で高利回りが狙える構造になっているのかもしれませんね。
CONDOの優待の釣り餌以外の側面について
このブログではファンドの優待品は投資判断材料から外すように口酸っぱく？お伝えしていると思います（しつこくてスミマセン）。
何故なら優待品は投資の成否に全く関係ありませんし、そもそもその優待品の費用はどこから出ているのか、という話もありますしね。
その点、特に後者の疑問についてCONDO側から次のような説明がありました。
CONDOは不動産クラファンのため、介護・看護事業からの収益を投資家に直接配当することはできません～介護事業の利益をグループとして還元する手段として「現物優待」を設計した経緯があります。
つまり分配金は賃料収入から、介護事業でさらに利益があるため、それを優待で還元する形のようですね。
もちろんこれはCONDO側の説明のため全て正しい内容かまでは分かりませんので「なるほど、ふ～ん」くらいに受け止めておくのが良さそうですね。
なおCONDOの優待は投資金額30万円～300万円の範囲で5段階に分けて貰える商品が変わる形になるようです。
スタンダードレールの優待品の例
優待に引かれて投資金額を増やすような判断は推奨しませんが、余裕資金内で狙える範囲であれば、有り難く頂いておきたいですね。
