こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「大田区中央一棟マンションリノベーションファンド【抽選式】借入併用あり」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：6,000万円
- 想定利回り：6.00%（年率）
- 運用期間：約6ヵ月
- 劣後割合：9%
- 募集方式：抽選式
まず不動産投資で金融機関からの借入は、自己資金だけでは購入出来ない物件を購入出来ることによるレバレッジ効果を期待することが出来ます。
BATSUNAGUによる借入併用の説明
ただし、投資家による投資資金部分は金融機関からの借入金部分に対して返済順位が劣後するデメリットもあります。
個人的にはサービス運営会社は、この点についてしっかりと投資家に対してリスクがあることを伝える義務があると考えています。
また先程のレバレッジ効果も不動産クラファンでは、その部分の利益を投資家に対してあまり還元が見られないサービスも見受けられます。
その点、本ファンドの想定利回り6%はBATSUNAGUでは最低利回りなので、丁寧な説明が欲しいところですね。
下手をすると投資家は借入併用のリスクだけ引き受けさせられているだけの状態である可能性も考えられますからね。
一応、本ファンドでは30万円以上の投資で投資額の2%分のAmazonギフト券が貰えるため、実質想定利回り10%と考える事もできます。
ただ投資検討される際は、先程のデメリット部分も踏まえてされることをお勧めしておきたいと思います。
借入併用型 ファンドの説明はもっと丁寧に
借入併用型のデメリットについては先程ご説明していますが、本ファンドではそれ以外にも下記のような点で説明不足を感じています。
- 借入金額が契約成立前書面を確認しないと分からない
- 劣後出資割合が借入金額を前提としていない（契約成立前書面では前提としている）
- 借入の説明がおかしい
BATSUNAGUでは一応、契約成立前書面もログイン前に確認出来ますが、表の説明には借入金額の説明がありませんよね（書面P6参照）。
またその影響で表の説明だけでは真の劣後出資割合が分かりませんが、書面P3には借入金額も前提とした劣後出資割合が掲載されています。
この点、表のファンド説明の図に借入金額部分がなく誤認させる可能性もあるためもう少し丁寧さが欲しいですね。
あと気になったのが借入併用型についての次の説明文。
③取扱い可能な案件の拡大
権利関係が複雑で借入が難しい物件でも、借入を活用できれば取組み可能な規模が広がる
「借入が難しい」と言っているのに後半では借入活用の説明になっていて、説明が自己矛盾を起こしてしまっていますね・・・。
以前からBATSUNAGUの説明は、頑張りたい気持ちは見えないでもありませんが、どうも曖昧な部分が気になります。
ただ、もう少し読み手の立場になって、どう説明を行うと良いか客観的な視点を持って頂ければ、と期待しています。
もちろん今回が初なのでまだ慣れていないのかもしれませんが、よろしくお願いします。
