こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「仙台市つばさ南小泉 ショートレール」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億1,000万円
- 想定利回り：8.10%（年率）
- 運用期間：約1ヵ月
- 劣後割合：約13.4%
- 募集方式：抽選式
ちなみにCONDOの新規会員登録は本人確認に多少時間が必要となるため、本日これから申請しても、1号ファンドへの応募は厳しそうです。
また2号ファンドは1号ファンドに比べて想定利回りが10.20%⇒8.10%と下がっていることから投資意欲が下がる方も多いかもしれませんね。
ただ今回の2号ファンドには1号ファンドに比べて優位な部分もありますので、その点について本記事にてご紹介しておきたいと思います。
2号ファンドの優位な部分について
まず目に付きやすい部分としてファンドの劣後出資割合が約11.9%から約13.4%にアップしています。
劣後出資部分はファンドに損失が出た場合に事業者側が先にダメージを引き受けてくれる部分ですよね。
もちろん劇的に数字がアップしたとまでは言えないかもしれませんが、それでも投資家側の条件は少し良くなっているのではないかと思います。
また今回、1号ファンドには無かった マスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室... More による固定賃料の設定が行われます。
とは言え1号ファンドには「インカムゲイン配当維持措置」というものが設定されますよね。
そしてこちらは「物件稼働率が95%を下回った際に「親会社が賃貸借への切替等を通じて賃料水準の安定化」を図る、といったものですね。
結果としてマスターリース 契約とほぼ同じような機能になりそうですが、今回はそれが当初から設定される形ですね。
結果としては変わらないかもしれませんが、トリガー条件なく最初からの固定賃料に安心感を感じるなら1つのメリットになりそうですね。
マスターリースについて考えておきたいこと
今回のマスターリース 契約はCONDO運営会社の100%親会社「株式会社つばさメディカルグループ」が担います。
このため、もし本物件から得られる賃料がマスターリースによって支払われる賃料を下回る場合、他の施設からの利益で充填される可能性があります。
あるいは、一定のリスク込みでも本物件から得られる賃料がマスターリース賃料を下回らない計算が出来ているのかもしれませんね。
「マスターリース賃料＜実際の賃料」となっていれば支払い原資に困ることはありませんからね。
そもそもCONDOが言うには地方は高齢化が進んでおり、また老人向け施設に入居した方は退去しにくい構造が出来ているようですからね。
この辺の話はCONDO側の主張のため、ある程度差し引いて受け止める必要もありますが、その辺りも含めて投資検討されてみては如何でしょうか。
仙台市の人口ピラミッドについて
仙台市の人口ピラミッドは1号ファンドの札幌市の人口ピラミッドと似て、50～54歳が最も多く、次いで45～49歳が多くなっています。
参考 仙台市の2025年の人口ピラミッド（GD Freak!）
このため老人向け施設の供給量などに影響される可能性もありますが、あと20年程度は一定の需要も期待出来そうでしょうか。
ちなみにちょっと面白いことに、仙台市は20～24歳の人口も少し多くなっていますね。
原因などは把握していませんし、今回のファンドへの影響も大きくは無いかもしれません。
ただもしかすると施設の介護士さんの需要を満たすなどといった影響も考えられるかもしれませんね。
なお余談ですが1号落選者の方には2号ファンドへの当選優先権が付与されるとのことです。
