こんにちは！管理人まさおです。
そして今回募集予定の「KAF4号【福岡市・祇園】(博多区祇園町 ビル・駐車場)」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億5,400万円
- 想定利回り：8.00%（年率）
- 運用期間：約4ヵ月
- 劣後割合：56%?
- 募集方式：抽選式
実際、僕も前回は50万円で応募したのですが、残念ながら落選の憂き目を見ています。
僕のKAF3号投資応募結果
また前提としてお伝えしておきますが、僕は福岡の出身のため福岡の物件関連のファンドに対してやや甘めな評価をしている可能性があります。
その上で僕は本ファンドでも応募する予定ですが、記事を読んで頂ける際は、その辺について少し差し引いて考えて頂ければと思います。
なお本ファンド公開からファンド募集終了までの間、こちらのキャンペーンも実施されています。
本サイト経由での新規登録（本人確認完了まで）で2,000円分のAmazonギフト券が貰えるキャンペーン実施中！
もしサービス未登録でしたら、この後のファンド情報の分析内容なども含めて登録を検討頂けますと幸いです。
売買契約締結済のEXITファンド
今回のファンドは売買契約締結済の状態で組成された、いわゆる EXITファンドファンド組成の段階で投資対象不動産が売買契約締結済のファンド。 一般的な不動産投資型クラウドファンディングのファンドは、組成段階での売却予定は未定です。 これに対してEXITファンドではファンドの組成... More とのことです。
このため運用予定期間は4ヵ月と短めとなっていますが、対象不動産の引渡しが早まった場合はさらに短期で終了する可能性もあるようです。
ただし運用方針の欄には次のような記載もあります。
対象不動産の引渡し時期により、早期終了または延長となる場合があります。
売買契約締結済のため延長の可能性は高くはないとは思いますが、一応念頭に置いておく必要もありそうです。
実際、最近は不動産クラファン界隈でそういった話も耳にしますので、決して余裕資金を超えて投資したりはしないで下さいね。
劣後出資割合56%について
劣後出資割合は、物件売却時に当初想定より低価で売却せざるを得なくなった場合に、先に事業者側がダメージを引き受けてくれる部分です。
このため基本的にはこの数字が大きいほどファンドの安全性が高まる傾向にあり、そして今回のそれは公式サイトで56%と示されています。
本ファンドの出資・融資の構造
ただこちらの図、実は当初は「金融機関からの借入」部分が表現されていなかったんですね。
また他のページには借入金の記載があったため、僕からサービス側にこちらにも記載が望ましいことを指摘して修正して頂いた形なんですね。
何故なら借入金を含まない劣後出資割合は投資家に対して過剰に安全であると誤認させてしまう可能性があるためですね。
例えば今回の場合、劣後出資割合が56%だと、物件売却金額が当初想定から56%程度下がっていても元本にはほぼ影響無さそうですよね。
ただ借入金額も含めて劣後出資割合を再計算すると次のようになります。
- 借入金額：10.5億円（75%）
- 劣後金額：1.96億円（14%）
- 優先金額：1.54億円（11%）
今回の場合、本来の物件価格は借入金も含めて14億円と考えておく必要があります。
その場合、劣後出資部分は全体に対して14%となるため、当初想定から14%程度下がると元本に影響が出始めてしまう可能性があるんですね。
これが、僕が「劣後出資割合は借入金額も含めて算出するべきである」と言っている理由なんですね。
そして今回、僕の指摘でファンド構造の図を修正して頂いたので、改めて僕の考えに基づく劣後出資割合が計算出来たので良かったと思います。
もちろん図の劣後出資割合も修正頂きたかったですが、すでに周知されていたので難しかったのかもしれませんね。
このため、是非出来れば次のファンドからは僕の方式で劣後出資割合を明示頂けると嬉しいかな、と思っています。
なお今回、この話で長くなりすぎてしまいましたので、投資対象物件の話についてはまた後日、記事にさせて頂きたいと思います。
数日お時間頂くかもしれませんが、ご興味ありましたらそちらの記事もお待ちいただけますと幸いです。
