こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「みらファン第49号(愛知県名古屋市)」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：2億5,280万円
- 想定利回り：5.50%（年率）
- 運用期間：約6ヵ月
- 劣後割合：約12.2%（借入金考慮）
- 募集方式：抽選式
また募集金額や劣後出資割合は変わっていないのですが、想定利回りが6.0%⇒5.5%へと0.5ポイント低下しています。
その理由は公式ファンド情報ページなどになく不明ですが、例えば近年のコスト増で減らさざるを得なかったなど説明があると嬉しいですね。
また運用期間が前回は11ヵ月だったのに対して今回は6ヵ月と短くなっています。
長くなるよりは好まれそうな変化ですが、例えば売買契約締結がある程度見えているなどの説明が欲しいですね。
ちなみに本ファンドは物件売却益を前提としないインカムゲイン（賃料分配）型です。
とはいえ物件売却時に損失が出た上で劣後出資分でカバー出来ない場合は元本に影響する可能性がある点は気を付けて置きたいですね。
再組成ファンドならではの説明に期待したい
すでに想定利回りや運用期間の差異については指摘済みですが、前回ファンドの下記の部分について説明不足を感じました。
運用期間中には、外壁塗装、屋上防水、共用部分の修繕などのリノベーションを実施する予定です。
現状稼働率は約81.3%ですが、この状態でも予定配当を賄える設計となっています。
さらに、適切な修繕工事とリーシング活動により稼働率向上と資産価値の増加を図り、予定配当の安定的な支払いと元本償還の確実性を高めることを目指します。
まずはリノベーションが実際に行われたのかどうか。
そしてその結果およびリーシング活動によって現状の稼働率は向上したのか、はたまた逆に退出が増えてしまったのか。
これが書かれていない場合は一般的には「悪い方」で判断するべきと僕は考えています。
もちろん決してそんなことは無いのだろうと期待したいところですが、そのように判断されないようにファンド説明にはケア頂きたいですね。
名古屋市を中心に主に愛知県内の物件に投資が出来る不動産型CFサービス。まれに優待付ファンドも。