こんにちは！管理人まさおです。
まさお
不動産型CFの「らくたま」で11月11日(火)19時から新ファンドが募集開始の予定です！
今回募集される「らくたま31号（門前仲町プロジェクト）」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億240万円
- 想定利回り：5.30%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：60%
- 募集方式：先着順
まさお
今回のファンドの投資対象はらくたまで3回目の登場となる門前仲町の土地です。
このため今回はその3回分のファンドの情報を比較してみましたので、ご紹介出来ればと思います。
なお今回のファンドはらくたまで2回目となる先着式募集が採用されているため、抽選式と勘違いして油断しないようご注意下さい。
今回の投資対象不動産について
さて、という訳で今回のファンドの投資対象は東京都江東区門前仲町に所在する「土地（底地）」です。
| 土地面積 | 163.96㎡ |
|---|---|
| 権利形態 | 所有権 |
| アクセス | 東西線「門前仲町駅」徒歩1分 大江戸線「門前仲町駅」徒歩1分 JR京葉線「越中島駅」徒歩11分 |
まさお
ファンド説明図によると土地上の建物には現在「黒毛和牛焼肉 にくじろう 門前仲町店」が入居中のようです。
こちらの店舗は今年9月で3周年を迎えているようですが、もともとは昭和60年創業の肉問屋が営む焼肉店とのようです。
このため競争の厳しい飲食店業界の中でも、ある程度の安定した経営が行われているのでは、と期待しておきたいですね。
過去のファンドとの比較について
最後になりますが、冒頭でご紹介した関連した3ファンドの比較情報をご紹介します。
| 3号 | 12号 | 31号 | |
|---|---|---|---|
| 募集金額 | 1億800万円 | 6,916万円 | 1億240万円 |
| 年利回り | 6.0% | 6.5% | 5.3% |
| 劣後割合 | 55% | 60% | 60% |
| 運用期間 | 183日 | 210日 | 365日 |
| 土地持分 | 100% | 70% | 100% |
| 配当形式 | キャピタル型 | ||
まさお
詳細な理由は不明ですが12号ファンドは土地持分の70%のみが投資対象となっていました。
このため今回のファンドと割と比較しやすいのは3号ファンドの方でしょうか。
という訳で3号と31号ファンドの総出資額（募集金額＋劣後金額）を算出してみたところ、2.4億円から2.56億円にアップしていることが分かりました。
ちなみに3号の募集開始は2024年5月30日、そして今回は2025年11月11日のため1年半ほどで6.6%ほどアップしていることが確認できます。
なお地価公示・地価調査サイトで今回の物件の近隣の商業地の2024年⇒2025年の地価上昇率を確認したところ115.95%となっていました。
参考 地価調査 (2025年) 東京都江東区門前仲町2-5-11 [商業地]
まさお
そう考えると3号⇒13号の総出資額の上昇率はやや控えめにも見えますね。
ただし地価調査価格と実勢価格は異なるため、らくたま運営会社が妥当として評価した金額なのかもしれませんね。
という訳で今回の比較調査は以上となりますが今回の記事の内容が何らか、皆さまのお役に立てますと幸いです。
