こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「京都市中京区PJ（四条烏丸エリア）」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：2億1,850万円
- 想定利回り：16%（年率）
※元本保証なし - 運用期間：約4ヵ月
- 劣後割合：5%
- 募集方式：先着順
僕はこれを見て一瞬「え？」となりました。
というのは先日まで事前予告で掲載されていたファンド情報から結構条件が変わってるんですよね
- 募集金額：2.3億円⇒2億1,850万円
- 劣後割合：0⇒5%
- 想定利回り：12⇒16%（年率）
- 運用期間：約6⇒4ヵ月
まず目に付くのは募集金額（投資家の優先出資額）が減って、その分、劣後出資が行われる部分でしょうか。
これはもしかすると僕の前回の記事で「劣後出資割合ゼロでハイリスクハイリターン型」と紹介したのを気にして頂いたのでしょうか笑
劣後出資は物件売却時に損失が出た場合に、事業会社が先にダメージを引き受けてくれる部分のため、投資しやすくなる方も多そうですね。
また想定利回りのアップと想定運用期間が短くなった点を歓迎する投資家の方も多いのではないかと思います。
ただし投資家への分配原資自体を計算してみると、これが減っていることが分かります（正確には日数で計算が必要ですが月数で計算）。
- 以前：1380万円
（2.3000億円×12%÷（6/12ヵ月）） - 今回：1165万円
（2.1850億円×16%×（4/12ヵ月））
上記の数字は全投資家への合計の分配原資ですが、イコールで個々の投資家への分配金総額も減少となる見込み、ということですね。
ただ、より短期間で償還してくれれば、その後に投資家はそのお金を別の投資などに回すことも可能ですよね。
という訳で今回の変更のメリット面とデメリット面を天秤に掛けた上で、投資検討してみるのが良さそうですね。
借入併用型ファンドについて
本ファンドは金融機関からの借入によってレバレッジを掛ける、いわゆる 借入併用型ファンド投資物件出資の際に借入金を併用することでより高利回りの運用を狙うファンド。 例えば本来の出資金だけでは1億円10戸の物件でしか運用できない場合も、1億円の借り入れを併用することで2億円20戸の運用が可... More となっています。
今回のファンドの出資・融資構造
また借入金額については「購入先及び売却先の開発パートナーの希望で非開示」とのこと。
ちなみにもし図の左側のグラフの投資と借入部分の比率が正確だと仮定すると、5億円程度でしょうか。
あくまでも仮に仮を重ねた金額なので、ほとんど参考にならない数字だとは思いますが笑
また今回のファンドの劣後出資割合は5%ですが、これは借入部分の金額を含まずに算出された値です。
今回は借入部分が開示出来ない理由があるため仕方ありませんが、そこも含めた割合も知っておきたいですよね。
という訳で借入金額を含めた劣後出資割合を、「参考にならない数字」の5億円を元に算出してみました。
その結果、（この数字も参考にならない数字ではありますが）劣後出資割合は1.57%程度となりそうですので一応、お伝えしておきます。
今回もEXITファンド！について
SENSE OWNERSの1号ファンドは売却契約締結済のいわゆる EIXTファンド でしたが、今回も「開発パートナーと売却契約を締結」とのこと。
ちなみに売買契約は締結後でも破棄される可能性もあり、実際にあるサービスでは破棄されたこともありました。
このため決して万能という訳ではありませんが、少なくとも契約締結の無いファンドよりは確度高めと判断しやすいのではないかと思います。
このため、この「売買契約締結済であること」も1つの投資検討の材料となりそうですね。
ただし今回は、1号ファンドと違って「取得価額を大幅に上回る」の記述は無いため、そこについてはご注意下さい。
感動体験プレゼント第2弾について
今回のファンドには「感動体験プレゼント第2弾」として京都の美食がプレゼントされるキャンペーンが設定されるようです。
感動体験プレゼント第2弾
ただし現時点では「乞うご期待!!!」となっていて、この画像以外の情報については不明です。
また現時点の表現だと2号ファンドへの投資が条件になっているかについても不明です。
この点については確認がとれ次第、ここでその内容をアップデートする予定です。
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