こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「No.03 東京都港区西麻布PJ」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：2億4,700万円
- 想定利回り：12.00%（年率）
※元本保証なし - 運用期間：約1年
- 劣後割合：5%
- 募集方式：抽選式
また釈迦に説法だとは思いますが、高利回り=高リスク、いわゆるハイリスクハイリターンである可能性は念頭に置いておく必要があります。
ただそれを承知の上で、例えば数多くのファンドに分散投資中で、リスクを受け入れられる方には魅力を感じるファンドかもしれませんね。
とは言えやはりファンド内容の理解を深めておくに越したことは無いと思いますので、素人目線でファンド情報を分析してみたいと思います。
今回の投資対象不動産について
今回の投資対象は東京都港区西麻布に所在する土地（宅地）とのことです。
売主の要請により詳細な住所は非開示とのことですが、東京メトロ日比谷線の広尾駅から徒歩13分、同六本木駅から17分に位置するそうです。
ただし現状、その時は3区分に分かれており、これを権利調整で一体とすることでバリューアップを目指す形になるようです。
今回の土地の区分について
こういった権利調整は「COZUCHI（コヅチ）」などで良く目にする話でもありますね。
ファンドのEXIT先について
今回のファンドには売買契約などは設定されていないようですが、下記のような説明を見つけました。
当社単独または協力パートナーと再取得し開発を進める、もしくは開発用地として他社へ売却することで、プロジェクトの収益化を図ります。
要するに「自社（または協力パートナー）買取」または「外部売却」となりそうでしょうか。
特に前者が謳われているため、運営会社が破綻などしなければ確度は高そうですが、絶対はありませんからね。
投資される方はあくまでも余裕資金の範囲を心がけつつ、こういった点も踏まえて調整されるのが良さそうですね。
真の劣後出資割合について
ファンド情報に今回のファンドに関する出資および融資などの構造を示した図が掲示されています。
今回の出資＋融資構造
またファンド情報に劣後出資割合は5%と表記がありますが、この図を見て分かるようにあくまでも融資部分を含まない数字となっています。
このため改めて融資部分を含めて改めて劣後出資割合を算出し直したところ、0.59％となりました。
僕は不動産クラファン協会の検討会で、融資金額を含めた劣後出資割合を掲示するよう提言している身です。
そうでないと投資家の方々がリスク評価を見誤ってしまう可能性もありますからね。
このため普段からこのブログでは融資金額を含めない割合しか示されていない場合は出来る限り、再計算してご紹介するようにしています。
物件の平米単価について
ここまでに登場した情報から物件の平米単価を計算すると約477万円/㎡となりそうです（地積約130坪、土地価格20.5億円より）。
これに対してファンド情報には次のような記載がありました。
2023年の「231万円/㎡」から2026年には「323万円/㎡」へ達し、4年間で+92万円/㎡（約39.8%増）と大幅に地価が上昇しています。
もちろんここの数字はあくまでもエリアの平均を示している形だと思われます。
このため今回取得・権利調整する土地は、その平均よりもきっと良いエリアだったり条件が整った物件なのかな、と思われます。
ただ出来れば、その辺りの説明についてもファンド情報にあるとより投資検討しやすくなりそうですね。
という訳で素人ながら色々と分析してみましたが、みなさまのお役に立てますと幸いです。
また情報の誤りなど御座いましたらお気軽にご連絡をお願いします。
2026年7月にサービスを開始した上場企業運営の不動産クラファンサービス。