こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「TECROWD101号ファンド「大阪市 四つ橋なんば駅前ビル phase2」」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：15億5,000万円
- 想定利回り：12.00%（年率）
- 運用期間：約5ヵ月
- 劣後割合：約24%
- 募集方式：先着式
また前ファンドがキャピタルゲイン（売却益分配）型だったため、再組成されたということは期間内に物件が売却出来なかったことを意味します。
ただこの点についてはファンド情報には次のような説明もあります。
全テナント退去を条件とした好条件の購入オファーが複数寄せられ、現在、具体的な商談が進行しております。
つまりTECROWD的には前ファンドより高く売却出来そうなので、「もう少し粘りたい」といった感じでしょうか。
また「全テナント退去」部分については次のような状況とのこと。
全テナントから退去の承諾を取得済みであり、一部テナントはすでに退去済みです。
このため好条件の購入オファーに対するアンサー部分はほぼ整っている状況にある、と読み解くことも出来ないことはなさそうですね。
とは言え例えば「全テナント退去を条件とした売買契約締結済み」といった状況に至っているとの記載は無いようです。
このため売却可能性は高めと読めるが、絶対視はしない方が良い、程度にとらえておくのが良さそうでしょうか。
承継前ファンドとの条件の違いが気になる
さて、今回のファンドと承継前ファンドとでは主な募集条件についていくつか違いがありますので、チェックしておきたいと思います。
| 今回 | 承継前 | |
|---|---|---|
| 募集金額 | 15億5,000万円 | 15億4,130万円 |
| 想定年利 | 12% | 10% |
| 運用予定 | 約5ヵ月 | 約1年6ヵ月 |
| 劣後金額 | 約24% | 約5% |
まず気になったのが募集金額が増えている点。
最初、承継前ファンドに支払う利払い部分が加算されたのかと思ってしまいましたが、それにしてはあまりにも小さい金額ですよね。
このためこの差分についてどこかに説明が無いか調べていて、次に出資総額と優先・劣後出資額の欄を見て違う理由で驚かされました。
| 今回 | 承継前 | |
|---|---|---|
| 出資総額 | 20億4,200万円 | 16億2,250万円 |
| 優先出資 | 15億5,000万円 | 15億4,130万円 |
| 劣後出資 | 4億9,200万円 | 8,120万円 |
| 劣後割合 | 約24% | 約5% |
なんか劣後出資額が6倍に増えて、それに伴って劣後出資割合もかなり高くなっていますね。
劣後出資部分はそのファンドにとってはダメージ発生時のバリアのような存在となってくれます。
このため承継前ファンドに比べてこの部分がかなり増えたことで改めて今回のファンドに投資しやすくなる方も多いかもしれませんね。
ただ個人的には何故今回、劣後出資金額がこれだけ増えることになったのか、もう少し説明があると嬉しいな、と感じています。
恐らく承継前ファンドで生じたコストなどを劣後出資部分で吸収したのかな、とは想像しています。
ただその分、「収支の想定内訳」を見ると劣後出資者であるTECROWD側の取り分が優先出資分に対して、かなり増えていますけどね笑
