こんにちは！管理人まさおです。
現在募集中の「TRINITY FUND 10号 台東区池之端4丁目PJ」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：2億9,700万円
- 想定利回り：12.00%（年率）
- 運用期間：約6ヵ月
- 劣後割合：10%
- 募集方式：先着式
ちなみに今回のファンドは分配金の大半の原資を、物件売却益とするキャピタルゲイン型分配金を投資対象物件を売却した際に得られる売却益で賄うタイプのファンド。 「キャピタルゲイン型」とある場合は通常、該当物件で賃料収入が発生していても分配金には反映されない点には注意が必要。 業者側の配... Moreのファンドとなっています。
ただし運用期間中に外部売却まで至らなかった場合はTRINITY FUND側による対象物件の自社買い戻しを行うことが謳われています。
もちろんこの買い戻し保証＝元本保証でない点には注意が必要です。
というのは買い戻し時の価格は必ずしも募集終了時点での物件価格での買い戻しとなるためです。
ただし本ファンドについては個人的に、後述の理由で募集時の価格を下回っての買い戻しとなる可能性は低いのではないかと考えています。
もちろんそこに絶対の保証がある訳でもありませんが、本ファンドはそう言った点も踏まえて検討されてみるのも如何でしょうか。
今回の投資対象不動産について
さて、今回のファンドの投資対象は東京都台東区池之端に所在する土地2筆（186㎡）+ 建物1棟です。
| 築年月 | 1961年10月（築64年） |
|---|---|
| 構造 | 不明 |
| 階数 | 不明 |
| 総戸数 | 1戸 |
| アクセス | 東京メトロ千代田線「根津」駅 徒歩4分 |
募集時の価格を下回る可能性は低いと考える理由
今回の物件所在地の池之端4丁目はありませんでしたが、物件最寄り候補の地価公示が2箇所見つかりました（どちらが最寄りか微妙）。
参考 地価公示 (2026年) 東京都文京区弥生2-9-12 [住宅地]
参考 地価公示 (2026年) 東京都文京区根津1-1-19 [商業地]
また両地点の2026年地価公示の平均177.5万円に物件の土地面積186㎡と乗算すると3億3,015円となり、鑑定評価額とほぼ同額となります。
このため、もしかすると今回の鑑定評価額には建物の価格がほぼ含まれていないのではないかと推測しています。
そもそも築年数が64年と古めなため、次やその次の購入者の方辺りは建物の取り壊しと建て替えを検討したりもありそうですからね。
もちろん平面上の地点の平均を考える場合、最低3地点は無いと正確度が低くなるため、上記はかなり推測が入った数字である点には注意が必要です。
このためあくまでも僕の妄想も含まれる参考情報程度、と考えて頂けますと幸いです。
