ラッキーバンク「第397号ローンファンド」は利回り上々、担保余力も中々

ラッキーバンク「第397号ローンファンド」は利回り上々、担保余力も中々

「全案件、不動産担保付で安心・安全」がモットーのラッキーバンクさんで募集予告中のファンド「【12/27募集】第397号ローンファンド Lucky Bank 140億円突破記念」ですが、予定利回りが10.00%と上々にも関わらず担保余力も中々大きく取られているようですので、その内容をチェックしておきます。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り10.00%
運用期間23か月(2018年1月10日貸付実行~2019年12月30日返済完了予定)
担保Project1:借入人が保有している東京都小平市の土地
Project2:東京都中央区の一棟オフィスビル
募集総額2,001万円
最低投資金額5万円~
元本返却方法一括返済

ファンドの詳細情報

このファンドは2つのProjectで構成されていますが、1件目は2,000万円、2件目は1万円の融資となっており2件目は比率が極小のため無視します。

※ソーシャルレンディングでは貸金業法に抵触しないように多くの場合、1つのファンドは複数の案件で構成されるようになっています。

Project1:東京都小平市不動産担保ローン

Project1の担保不動産である東京都小平市の土地は次のような状況とのことです。

最寄駅から徒歩圏で近隣に小学校や児童館が所在する住環境から、戸建開発用地の需要が高く、開発・造成を行い戸建関連業者へ販売を行う計画の土地となり、現況で開発申請の許可を取得しております。また、行政より道路用地としての打診もあり、各検討者と条件交渉を継続しております。

この説明の通りの状況であれば開発を行わずとも行政に売却の可能性もある需要の高い土地であるように読め、担保不動産として魅力的な土地のように思えますね。

担保の融資構造

ラッキーバンク
調査価額
4億2,622万円
第一順位根抵当権設定
(今回の投資)
3億8,600万円
(90.6%)

 

担保余力と不動産評価額の予測

ファンドの運用期間中、あるいはこれを超過したとしてもファンドの融資先が融資金額を返却出来ればあまり関係ありませんが、もし破たんなどを起こした場合は担保不動産を売却して返済に充てることになります。

このため融資先の破たんを気にしない方は別ですが、基本的にはこの担保不動産の内容が問題無いか事前に検討しておくことをお勧めします。

注意しておくポイント

またこの時、注意しておくポイントは次の2点と考えています。

  • 担保余力(担保の評価額から融資最大金額(先順位抵当権があれば加算))
  • 担保が運用期間終了後(延滞の場合はその時まで)に担保余力を下回らないかの予測

今回の担保不動産の担保余力

今回の担保不動産の評価額は4億2,622万円、これに対して今回の融資は第一順位根抵当権設定(極度額3億8,600万円)のうち既存融資額2億4,600万円に対して2,000万円の投資を行うことになっています。

この時、楽観的に考えるのであれば担保の余力は次のように計算します。

(1-(2億4,600万円+2,000万円)/4億2,622万円)*100≒37.6%

しかし基本的には慎重に捉えて極度額を基準とし、次のように計算しておくことをお勧めします。

(1-(3億8,600万円)/4億2,622万円)*100≒9.4%

つまりこの場合、運用期間中に担保不動産の価値が9.4%分を下回ると元本を棄損する可能性が高くなると考えることができます。

不動産は評価額の通りの額で売却出来るとは限らず、また手数料や税金分を引かれる事もあり、さらにすぐに売却できるとは限りません。

今回の担保不動産周辺地域の状況

注意ポイントの2点目、担保余力の推移を予測する上で参考となるのは周辺地域の地価等の騰落状況となります。

この為、地価公示・地価調査サイトで東京都小平市の地価の状況を確認すると全体的に上昇傾向にありますので、想定外の事象とならなければ本ファンドの運用期間中に担保不動産の価値が根抵当権の極度額を下回る可能性が低いのではないかと思います。

まとめ

前回ラッキーバンクさんで募集されたファンドは利回りが8.50%、Project1の担保余力は5.9%程度となっていました。

もちろん担保不動産の所在地域は異なりますが、これと比較すると今回のファンドは利回りが10.00%、Project1の担保余力が9.4%となっており、魅力的な内容に感じられますね。

このためこのファンドにご興味を持たれた方は、投資を検討してみては如何でしょうか。

ただし・・・明日の募集開始時間直後はサーバーに繋がらない程の争奪戦となる可能性が高いため、投資出来なくてもがっかりしないようにしましょう。

 

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