2018年もまだ明けたばかりで昨日9日に初出社という方も多かったのではないかと思います。
そんな正月ののんびりとした空気も抜け切らない本日、各サービスから募集開始予定のファンドが3件も予告されており慌ただしい雰囲気となってきましたので、好みのファンドを選びやすいようそれぞれの特徴を比較してみました。
※昨日の「募集予告ファンド事前通知機能」のページが見られなくなっていました。申し訳ありません。
各ファンドの基本的な情報の比較
| 提供サービス | SBIソーシャルレンディング | OwnersBook | ラッキーバンク |
|---|---|---|---|
| ファンド名 | SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus 10号 | 板橋区新築マンション第1号ファンド第1回 | 第400号ローンファンド 東京都小平市×東京都中央区 |
| 募集開始 | 9時 | 18時 | 20時 |
| 期待利回り | 6.50% | 4.50% | 9.00% |
| 運用期間 | 12ヵ月 | 13ヵ月 | 23か月 |
| 担保/保全 | 担保有/保証無 | 担保有/保証無 | 担保有/保証無 |
| 募集総額 | 6億3,000万円 | 1億350万円 | 4,001万円 |
| 最低投資金額 | 5万円 | 1万円 | 9万円 |
| 返済方法 | 元金一括 | 元本一括 | 一括返済 |
各ファンドの概要と担保の状況について
SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus 10号
こちらのファンドはSBIソーシャルレンディングが常時募集している「SBISL不動産担保ローン事業者ファンド」の借り手（複数）で、追加の資金需要があった際に募集されるファンドとなっており、利回りは常時募集のファンドでは3.2～4.7%のところ、本ファンドでは6.5%に跳ね上がって募集されます。
またSBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlusの借り手には次の条件を元にSBIソーシャルレンディングが審査していますのでそれなりに信頼のおける借り手と言えるかもしれませんね。
- 資本金5千万円以上の企業
- 直近6年間の累積貸倒れ件数2件以内かつ、2千万円以内
- 利息制限法改正に伴う過払金の発生無し
- 貸金業の業歴7年以上
担保の状況
本ファンドの担保の状況は下記の図の通りとなっています。
まず「複数の相手（不動産担保ローン事業者）」が「第三債務者」に「②貸付」を行う際、その保有「不動産に抵当権を設定したうえで、担保不動産の評価額の70％を上限とした金額を貸し付け」しています。
ここでSBIソーシャルレンディングは「②貸付」の部分（貸付債権）を担保としており、つまり「第三債務者の保有不動産」に設定された抵当権も担保に含まれる、とのことです。
このお金の流れを推測すると次のような感じでしょうか？
- SBIソーシャルレンディング⇒不動産担保ローン事業者
6億3,000万円を7.5%の金利(投資家利回り+事業者スプレッド)で1年貸付=6億7,725万円 - 不動産担保ローン事業者⇒第三債務者
6億3,000万円を15%の金利(上限金利で仮定)で1年貸付=7億2,450円 - 担保不動産の評価額
6億3,000万円/70%(貸付金額上限)=9億円(最低)
実際には貸付先が複数存在しているなど細かい話はありますが、この数字だけを見るとそれなりに十分な担保が確保されているようにも思えますね。
板橋区新築マンション第1号ファンド第1回
こちらは毎度の如く2つの貸付先から構成されていますが、2つ目の貸付先はファンドに占める比率が低いため無視して、1つ目の貸付先の担保「東京都板橋区前野町に所在する新築マンション1棟」を担保とするシニアローンについて確認します。
リスク評価
| 評価項目 | 内容 | リスク |
|---|---|---|
| ロケーション | 東京都板橋区前野町 |
|
| 稼働率単位：% | 0%(賃貸募集開始予定) | |
| スポンサー クレジット | 設立3年超の総合不動産会社 |
|
この中では稼働率単位がリスク大となっている点が気になりますが、これから賃貸募集を開始予定となっており、またファンドの運用期間も13か月とそこまで長くはないため大きな影響は無いかもしれませんね。
物件の財務構造
評価額
1億3,000万円
1億0,300万円
(79.2%)
OwnersBookで募集されるファンドは毎度、担保余力が20%以上確保されており、かつ運用期間もそこまで長くないことから、担保余力がギリギリに設定されているファンドに比べるとかなり安心感がありますね。ただ、利回りがそこまで高くない点をどう考えるかがポイントではありますが。
OwnersBookは東京23区を中心とした不動産投資を間接的に行える融資型クラウドファンディングサービスです。
- 東証プライム上場企業運営
- 全ファンド不動産担保付き
- 元本割れ0件(2021年8月現在)
- 2014年9月開始
- 利回り目安2～6%
- 1万円からの投資
第400号ローンファンド 東京都小平市×東京都中央区
こちらも同様に2つの貸付先から構成されていますが、2つ目の貸付先はファンドに占める比率が低いため無視して、1つ目の貸付先の担保「東京都小平市不動産担保ローン」について確認します。
担保物件の融資構造
評価額
4億2,622万円
3億8,600万円
(90.6%)
ラッキーバンクで募集されるファンドは担保余力がギリギリに設定されている代わりに高利回りとなっていることが多いのですが、今回のファンドは9.4%とそれなりに確保されている点が嬉しいですね。それでいて利回りも9.0%と高く設定されているのが嬉しい点ですね。
1つ悩ましい点は運用期間が23ヵ月と2年近くある点でしょうか。
この期間のあいだは資金が拘束されても問題なく、何かあって担保物件の売却が必要となった際にその売却額(および諸経費を除いた金額)がファンドの募集総額を下回らないと考えられれば投資するのもありだと思います。
個人的には
管理人は基本的にはリスクの高いファンドは避ける傾向にありますが、利回りは最低5%以上は欲しいと考えており、今回は次の順で投資を考えたいと思います。
- SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus 10号
- 第400号ローンファンド 東京都小平市×東京都中央区
- 板橋区新築マンション第1号ファンド第1回
みなさんも、何れか気になるファンドがありましたら投資を検討してみては如何でしょうか。
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