キャッシュフローファイナンス「【利回り7%】《東京都葛飾区》不動産ローンファンド」の謎

キャッシュフローファンナンスさんで「【利回り7%】《東京都葛飾区》不動産ローンファンド」が今月上旬の募集予定となっていますが、わざわざ募集予告されている割に利回りが高くは無いんですよね・・・。

しかも担保無し、保証無し、一括返済となっているため、どのような理由、ポイントで利回りが低くなっているか確認してみました。

本ファンドの投資対象(案件1のみ)

※案件2は金額が全体の1%にも満たないため省略します。

こちらのファンドはキャッシュフローファイナンスの子会社である事業者AH社の下記のファンドからの借り換えとのことです。

詳細な内容を見比べてみるとPFファンドの案件2、組合せファンドの案件4と事業者AHの更に先の融資先が同一となっていましたので比較表を作ってみました。

比較項目 本ファンド 組合せファンド PFファンド
利回り 7.00% 8.00% 7.00%
運用期間 12ヵ月 6ヵ月 6ヵ月
担保
保証
貸付金額 1,210万 375万(83%達成) 1号:600万(100%達成)
2号:600万(37%達成)
3号:600万(11%達成)
募集開始 2017年11月上旬~ 2017年5月22日~ 2017年4月26日~

 

表よりPFファンドと組合せファンドの貸付合計金額は約1,200万円なので、今回募集の1,210万円と近い金額となり借り換えという言葉はそのままの通りのようです。

ただ、PFファンドと組合せファンドでは担保が付いていたのに対して本ファンドでは担保が無くなっている割に利回りがPFファンドと変わらないのは残念ですね。

ではなぜ利回りが上がっていないのか

残念ながら本ファンドの説明を確認しても利回りが上がっていない理由は分かりませんでした。

あえて言うなら、PFファンド、組合せファンドを経て融資先企業の信頼度が上がったため、担保無でかつ運用期間も長く設定可能となったという事でしょうか。

また、本ファンドの説明文では融資先企業のより詳細な情報が掲出されていました。

  • (変更)東京都葛飾区にある住宅及び店舗が集積する地域 → 東京都葛飾区堀切にある飲食店の建物
  • (追加)本物件は、中華料理店が一棟借りしています。

あと担保が無くなったとある割には担保に関しているらしい説明文が残っている点も気になりました。

対象物件の購入価格は2,400万円であり、直近1年間の想定収支では、 利回り10.5%です。不動産評価は収益還元法により、25,194,963円と評価しております。なお、本件の返済は、12か月後の借り換えまたは売却による返済を予定しています。

実は担保無というのは誤りで、募集開始時にはファンドに担保が付いていると良いですね。

余談ですが・・・

うちのサイトでは各ソーシャルレンディングサイトの情報を自動的に集めて一覧化していますが、今回のように「○月上旬」のような曖昧な表現にはまだ対応できていないんですよね・・・。そのうち何か対応を考えたいと思います。

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