東証2部企業グループ運営で、他にない保全方法を持つ不動産投資型クラウドファンディングにご興味ありませんか？
もしかすると、そんな方には今回ご紹介する大家.comがピッタリかもしれません。
一般に不動産型CFサービスでは優先/劣後出資という方式で、投資に対する保全が行われます。
さらに大家.comでは、これに加えて投資対象不動産の「買取保証」も付いた形で保全が行われます。
こう聞くと安全そうにも聞こえますが、大家.comも「投資」サービスです。
もちろん良い面だけでなくデメリットやリスクもあります。
そこで本記事では実際に大家.comで投資中の僕が、現在の投資成績も含めて徹底解説します。
記事を読んで挑戦してみたいと思って頂ければ、一緒に参加して頂けると嬉しいです。
大家.comの基本情報
まず大家.comの基本的な情報をご紹介します。
| 運営会社 | 株式会社グローベルス |
|---|---|
| 上場区分 | 東証2部上場企業の子会社 |
| スタート | 2020年10月 |
| 想定利回り | 4.0～7.0%前後※ |
| 運用期間 | 12ヵ月程度 |
| 必要資金 | 1万円～ |
まだ実績は多くはありませんが、上場企業グループ運営なので安心感がありますね。
大家.comの仕組み
多くの仲間が同じ不動産にリスクも背負って投資を行ってくれるのは心強いですよね。
また大家.comでは主に首都圏のマンションに投資する形になりそうです。
なお最終的にその賃料と売却益がクラウドファンディングの参加者に分配されて、投資益を貰える流れとなります。
大家.comのメリット
次に、大家.comで投資を行う際のメリットをご紹介していきます。
僕が実際に投資を行いながら感じている大家.comのメリットは主に5つ。
- 運営会社の安心感
- リスクヘッジの安心感
- 高い利回り（分配率）
- 1万円から投資が可能
- 運用中の金額の上下が無い
運営会社の安心感
大家.comの運営会社は東証2部企業グループです。
不動産投資型クラウドファンディングには頑張っている未上場会社も多く参加しています。
とは言えやはり上場企業グループが運営している点は安心感に繋がります。
- 親会社は上場時に厳しい基準をクリアしている
- また定期的に財務状況を公表し社会からチェックを受けている
- その信頼性により多くの資金調達手段を持ちやすい
逆に言えば未上場会社運営のサービスは、こういった点が無いことも念頭に置いておく必要があります。
| 東証1部 | Rimple、Jointo α |
|---|---|
| 東証2部 | 大家.com（親会社） |
| マザーズ | A funding |
| 未上場 | CREAL、FANTAS funding |
リスクヘッジの安心感
大家.comでは大きく2つのリスクヘッジ策が採用されています。
- 優先/劣後出資方式
- 買取保証制度
優先/劣後出資方式
大家.comでは投資の際に、運営会社側も一緒に出資を行います。
「大家.com」の優先/劣後出資方式
またこの時、大家.comは投資家より不利な立場で出資（劣後出資）を行います。
「もし投資案件で思うような結果が出なかったら？」
普通は案件に参加している投資家全員が平等にダメージを受けそうですよね。
ところがこの仕組みでは、先に大家.com側が出資の範囲で全ダメージを引き受けます。
一般の投資家は大家.com側で全ダメージを受けきれなかった場合に限り元本にダメージを受けます。
逆に言えば大家.comの出資範囲を超えなければ投資家のダメージはゼロです。
また必然的に運営会社側は損失を出さず利益を得るため、ファンドを成功に導く強制力が働くことになります。
買取保証制度
一般的に不動産型CFでは不動産価格が劣後出資の範囲を超えて下落した場合、大きく元本割れする可能性があります。
これに対して大家.comでは保証会社が規定の金額で買取を保証してくれる制度が用意されています。
「大家.com」の買取保証制度
大家.comはこのように多重に保全措置が講じられており、投資に対する高い安心感が感じられると思います。
ただし買取保証も決して万能という訳ではなく、次の点を理解しておく必要があります。
- あくまでも買取保証であり元本保証ではない
- 元本割れしない金額で保証されるとは限らない
- 不動産が大きく棄損した場合などは対象外となることも
なお買取保証の金額は契約成立前書面などに記載されています。
高い利回り（分配率）
大家.comでは4～7%程度の利回り（分配率）が期待できます。
「大家.com」の参考利回り
この利回りは上場企業（グループ）運営のサービスの中では高い割合です。
定期預金などでは1%も金利が付かない中、リスクもありますが非常に魅力的な利回りと感じて投資を行っています。
1万円から投資が可能
大家.comでは案件次第ですが、1万円から投資が可能です。
最低10万円が必要なサービスもあるため、資金状況に合わせて投資金額を調整しやすいサービスだと思います。
| 最低金額 | サービス名 |
|---|---|
| 1万円 | 大家.com、Rimple |
| 10万円 | Jointo αなど |
このため手元資金やファンド内容に応じて、5万円、10万円と柔軟に投資金額を変えて見るのも良いと思います。
運用中の資金の上下が無い
大家.comで運用中の資金は株価のような毎日の上下はありません。
このため僕のように仕事中でも株価が気になってしまう方には合った投資だと思います。
ただし不動産の価値が劣後出資以上に下落した場合は、元本割れの可能性もある点は理解しておく必要があります。
大家.comのデメリット
ここまではメリット面を紹介してきましたが、もちろん大家.comでの投資にもデメリットやリスクはあります。
そこで実際に僕が感じているデメリット・リスクを3つほどご紹介します。
- 元本保証はない
- 利益は総合課税の対象
- 運営会社の倒産リスク
元本保証はない
これは全ての投資に言えることですが元本保証はありません。
そもそも出資法により元本を保証して資金を集める行為は禁止されています。
もちろん大家.comでは劣後出資や買取保証によるヘッジがあり元本割れの可能性は高くは無いと考えています。
ただ、天災や火災で被害が出てしまった場合などはカバーしきれない可能性も考えています。
そういったリスクや定期預金の利回りの低さなど天秤にかけ、リスクの方が心配な方には向かない投資だと思います。
利益は総合課税の対象
定期預金や株式投資の利益は本業の所得とは別に一律の税率が課せられます。
これに対して不動産投資型クラウドファンディングの利益は本業の所得と合算して総合課税の対象となります。
またこの時、合計金額が高くなるほど多く課税される累進課税の対象となるため元の稼ぎが大きい方は注意が必要です。
例えば695万円を超えた部分には所得税だけで20%以上の税率が課されます。
また給与所得や退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える場合は確定申告が必要になります。
大家.com
運営会社の倒産リスク
運営会社のグローベルスが倒産した場合、投資中のお金が戻らない可能性があります。
戻るとしても、想定より非常に時間が掛かることは覚悟しておいて下さい。
もちろん東証2部上場企業グループ運営のため、その可能性は決して高くはないと考えています。
こういったリスクを軽減するため、出来れば次の2点を心がけておいて下さい。
- 余裕資金内での投資とすること
- 他サービスと分散しておくこと
大家.comのその他の特徴
ここからはメリット・デメリット以外の特徴をご紹介していきます。
各種手数料について
大家.comでの各種手数料は基本無料です。
- 口座開設利用料 0円
- ファンド申込手数料 0円
- ファンド運用手数料 0円
- 投資家口座への振込手数料 0円
ただし投資家口座から投資資金への振込手数料だけは必要となります。
これは銀行側で発生する手数料のため、大家.comのせいではありませんけどね。
このため大家.com側の振込先銀行と同行か、振込手数料の安いネット銀行の利用をお勧めしています。
+1%のキャッシュバック
大家.comでは物件の運用状況に関わらず狙えるキャッシュバックがあります。
それは親会社「プロスペクト」の株主優待制度で貰えるキャッシュバックです。
- 投資期間満了時に投資額の1.0%
- 条件は単元株未満の1株からOK
- 権利確定月は3月と9月末日
わずか1株（2021年4月1日終値で36円）で対象となるため、大家.comの投資家は利用必須の優待です。
STOによる流動性の向上
一般的に不動産型CFでは運用終了まで投資元本は戻ってきません。
このため急にお金が必要になり手元資金が無い場合に困ってしまうことも考えられます。
これに対して大家.comではファンド運用中途でも投資持分を売却しやすい仕組みが導入されます（2021年3月予定 ※延期中？）。
STOの仕組み
詳細は省略しますが、この仕組みにより運用中途でも投資持分を希望者に売却することが出来ます。
数字で見る大家.com
ここでは大家.comの運用実績などをご紹介します。
最新の運用実績
こちらはサービス全体の実績です。
| 件数 | 合計金額 | |
|---|---|---|
| 募集済み | 5件 | 約2.9億円 |
| 運用終了 | 1件 | 約2.0億円 |
| 元本割れ | 0件 | 0円 |
| 割れ率 | 0% | |
大家.comは2020年10月に開始したサービスで、まだ大きな運用実績はありません。
管理人の運用実績
こちらは管理人個人の実績ですね。
| 年 | 分配金額 | 損失金額 |
|---|---|---|
| 2021年 | 0円 | 0円 |
| 合計 | +0円 | |
現在、僕が投資した1号案件は運用終了、株主優待ポイントを含めて4月に償還される予定です。
大家.comの総合評価
大家.comはまだ償還実績が無いため高評価は出来ませんが、2重の保全など魅力的なポイントの揃ったサービスだと感じています。
- 東証2部上場企業グループ運営の安心感
- 劣後出資と買取保証による２重の保全
- 利回りは4.0～7.0%中心と高め
このため今後も積極的に投資資金を投入していくつもりです。
おまけ（会員登録に必要なもの）
ここからは会員登録の事前に準備が必要となるものについてご紹介します。
会員登録前に必要な物は4点
- メールアドレス
- 本人確認書類（2点）
- 銀行口座確認書類（1点）
このうち本人確認書類と銀行口座確認書類は途中で画像をアップロードする必要があります。
本人確認用に利用できる画像
本人確認には次の「1群から2点」または「1群1点+1群1点」の画像が必要になります。
■1群
- 運転免許証（運転経歴証明書）
- パスポート
- 住民基本台帳カード
- 在留カード
- マイナンバーカード
■2群
- 健康保険証
- 国民年金手帳
- 身体障碍者手帳
- 公共料金領収書（本人名義）
- 社会保険料の領収書/国税・地方税の領収書/納税証明書
- 住民票
- 健康保険証は2020年10月1日施行の健康保険法改正により「記号」「番号」「保険者番号」をマスキングしても本人確認書類に利用できるようになりました。
- 明記はありませんが各書類とも裏面もアップロードしておきましょう。
なお各種健康保険証を提出する場合は被保険者記号と番号をマスキングしておくことが出来ます（推奨）。
保険証のマスキング
銀行口座確認用に利用できる画像
銀行口座確認書類には次のうち1点の画像が必要となります。
- 通帳（表紙、表紙裏面）
- キャッシュカード（表面、裏面）
- ネットバンキング（残高証明書、預金名義と口座番号）