大家.comは、東証2部上場企業のグループ会社が2020年12月に開始した不動産投資型クラウドファンディング（以下「不動産型CF」）サービスです。
2020年は不動産型CFサービスが少なくとも12サービス以上は増加し非常に活発化した年となりました。
その中には（決して悪いことではありませんが）これと言って大きな特徴の無いサービスも多々あります。
ただ、この大家.comは他に無い特色を多く備えています。
このため本記事では大家.comのそれらの特徴や、利用するにあたってのメリット・デメリットをご紹介したいと思います。
これから新しい投資先をお探しの方に、ぜひご参考頂ければと思います。
大家.comの基本情報
まずは大家.comの基本情報をご紹介します。
| 運営会社 | 株式会社グローベルス |
|---|---|
| 上場区分 | 未上場（親会社が東証2部上場の株式会社プロスペクト） |
| 設立年月 | 1996年7月10日 |
| サービス開始 | 2020年10月 |
| 目標利回り | 4.0%前後？（年利・税引前） ※1号案件より |
| 運用期間 | 12ヵ月程度？ ※1号案件より |
| 必要金額 | 10万円～ |
| 募集方式 | 調査中 |
| 入金方式 | 後入金方式 |
ちなみにグローベルスは以前はSKE48や乃木坂46を傘下に持つ株式会社KeyHolderの子会社でした。
大家.comでの投資対象
大家.comは不動産型CFサービスのため、投資対象は当然ですが不動産です。
ただし1つの不動産に1人で投資する訳ではありません。
クラウドファンディングの仕組みで多数の投資家が少しずつ1つの不動産に資金を出し合って投資する形となります。
大家.comのスキーム
また不動産にも色々とありますが、大家.comでは運営会社が扱ってきた様々な収益不動産事業への投資となりそうです。
そこでウェブサイトを確認したところ、日本全国の住宅事業と商業施設事業が取り扱われていました。
今の時代、商業施設は判断難しそうですが住宅事業については期待しても良さそうですね。
大家.comのメリット
まだ大家.comはサービス開始したばかりです。
このため大家.comの説明や一般的な融資型CFのメリットをご紹介します。
もちろんメリットに感じない場合は投資応募を避けることをお勧めします。
現在、大家.comで投資を行うメリットは主に4つ。
- 運営会社の安心感
- 高い利回り
- 優先/劣後出資方式
- 1万円から投資が可能
- 運用中の金額の上下が無い
以下では、それぞれのメリットの内容をご紹介していきます。
運営会社の安心感
最初にご紹介した通り、大家.comの運営会社は東証2部企業グループです。
不動産型CFサービスの運営会社には未上場企業も多い中、この点においては比較的安心して投資資金を預けることが出来るのではないでしょうか。
もちろん未上場でも経営が確かな会社もありますが、やはり上場企業というだけでも安心感を感じられますよね。
高い利回り
親.comの1号ファンドの想定利回りは4.0%に設定されています。
利回りサンプル（1号案件）
不動産型CFの中にはまれに8～10%の案件もありますが、だいたい3～5%程度が標準的です。
優先/劣後出資方式
他の不動産型CFと同様、大家.comでも投資家と同じ不動産に運営会社も一緒に出資してくれます。
「大家.com」の優先/劣後出資方式
これにより不動産の売却時にその価格が下落していても、設定された劣後出資分までは大家.com側が先にダメージを引き受けてくれる方式が採られています。
優先/劣後の比率は案件毎に異なりますが、既存サービスを参考にすると10～30%辺りになりそうですね。
またこの方式の場合、運営会社は自身の利益を確保するために投資自体を成功させるよう努力する必要がある点も良いポイントですね。
1万円から投資が可能
大家.comでは案件次第ですが、最低1万円からの投資が可能です。
中には10万円以上必要なサービスもあるため、状況に合わせて投資金額を調整しやすいサービスですね。
| 投資単位 | サービス名 |
|---|---|
| 1万円～ | CREAL、FANTAS Funding、ASSECLIなど |
| 10万円～ | Jointo αなど |
例えば1万円を1年間、5%で運用しても500円の儲けにしかなりません。
そのことも念頭に入れて、各サービスを自分の身の丈に合わせて利用していくことが大切ですね。
運用中の資金の上下が無い
これは融資型CFや不動産投資型クラウドファンディングで共通のことですが、大家.comで運用中の資金は株価のように毎日上下することはありません。
このため日々チャートとにらめっこする必要が無いため、楽で良いですね。
ただし最終的に貸付先が破綻して担保価値が予定よりも低い場合、元本割れの可能性もあります。
その事も念頭に入れてうまく付き合っていくようにしましょう。
大家.comのデメリット
大家.comでの投資を検討している方の中にはデメリットやリスクが気になる方も多いと思います。
そこで、大家.comのデメリットについてもご説明しておきたいと思います。
大家.comで投資するデメリットは4つあります。
- 元本保証がない
- 途中解約は不可能
- 利益は総合課税の対象
- 運営会社の倒産リスク
元本保証がない
全ての投資に言えることですが大家.comでも元本保証はありません。
どんなに大家.comの目利きが優れていたとしても貸付先の破綻はあり得ます。
もちろん経営面での失敗だけでなく不景気や天災の影響も受けます。
このため元本割れがどうしても怖い方にはこのサービスはお勧め出来ません。
利益は総合課税の対象
株式などの利益は分離課税として他の所得と別に一律の税率が課せられます。
これに対して大家.comで得た利益は、例えばサラリーマンとして得た所得と合算して総合課税の対象となります。
このため元の稼ぎが大きい方は節税策の検討も必要になるかもしれません。
| 課税所得 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| ～195万円 | 5% | 0円 |
| ～330万円 | 10% | 97,500円 |
| ～695万円 | 20% | 427,500円 |
| ～900万円 | 23% | 636,000円 |
| ～1,800万円 | 33％ | 1,536,000円 |
| ～4,000万円 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円～ | 45% | 4,796,000円 |
※各金額を超えると所得全体がその率で課税される訳ではなく、超過部分に課される税率です。
運営会社のリスク
運営会社のプロパティエージェントが倒産した場合、投資中のお金が戻らない可能性もあります。
また全額戻ってくるにしても、非常に時間が掛かることも考えられます。
もちろん東証2部上場企業グループのため、その可能性は決して高くは無いと思います。
ただし可能性はゼロではないため余裕資金内での投資とすることと、他サービスとの分散投資をお勧めしています。
まとめ
さて現時点でご紹介できる点は以上ですが、まとめると次のようになります。
- 東証2部上場企業グループが運営
- 優先/劣後出資方式に加えて買取保証も付く安全設計が図られている
- 利回りは4.0%程度が期待できそうだが裏技で+1ポイントも
不動産型CFサービスが群雄割拠する中、他サービスに無い特徴も多く、投資先の選択肢に是非加えておくべきだと感じられるサービスですね。
おまけ（会員登録に必要なもの）
ここからは会員登録の事前に準備が必要となるものについてご紹介します。
会員登録前に必要な物はたった4点
- メールアドレス
- 本人確認書類（2点）
- 銀行口座確認書類（1点）
このうち本人確認書類と銀行口座確認書類は途中で画像をアップロードする必要があります。
本人確認用に利用できる画像
本人確認には次の「1群から2点」または「1群1点+1群1点」の画像が必要になります。
■1群
- 運転免許証（運転経歴証明書）
- パスポート
- 住民基本台帳カード
- 在留カード
- マイナンバーカード
■2群
- 健康保険証
- 国民年金手帳
- 身体障碍者手帳
- 公共料金領収書（本人名義）
- 社会保険料の領収書/国税・地方税の領収書/納税証明書
- 住民票
- 健康保険証は2020年10月1日施行の健康保険法改正により「記号」「番号」「保険者番号」をマスキングしても本人確認書類に利用できるようになりました。
- 明記はありませんが各書類とも裏面もアップロードしておきましょう。
なお各種健康保険証を提出する場合は被保険者記号と番号をマスキングしておくことが出来ます（推奨）。
保険証のマスキング
銀行口座確認用に利用できる画像
銀行口座確認書類には次のうち1点の画像が必要となります。
- 通帳（表紙、表紙裏面）
- キャッシュカード（表面、裏面）
- ネットバンキング（残高証明書、預金名義と口座番号）