こんにちは！管理人まさおです。
また記事の最後で「不動産STと不動産型CFの具体的な違い」を次回ご紹介するとしたまま、少し間が空いてしっていました。
ただ今回、ようやく色々と少し落ち着いてきてその前回の続きの部分を整理出来ましたので、ALTERNAについてご紹介したいと思います。
ALTERNAの特徴についておさらい
まず最初に、前回ご紹介した内容を簡単におさらいしておきます。
- ALTERNAは三井物産グループ会社運営
- 主な商品は不動産デジタル証券（ST）
※将来は不動産以外のSTも扱われる？ - STはブロックチェーンで管理される
- ある程度の流動性はあるが譲渡制限期間もある
- 投資部分は三井物産から倒産隔離される
ちょっと大雑把になりましたが、詳細は前回の記事も合わせてご確認をお願いします。
ALTERNAと不動産型CFの違いについて
ここからが今回のメインの内容ですね。
優先劣後出資構造はない
不動産型CFではサービス側が投資家より不利な立場で同一物件に出資（劣後出資）してくれますが、ALTERNAにはその仕組みはありません。
ALTERNAの「ファンド」イメージ
ただし不動産型CFでも任意組合型には優先劣後出資構造事業者が投資家より不利な立場で投資を行うことで投資家の出資金を保護...は無いため、その意味では任意組合型ファンドに近いと言えるかもしれませんね。
利回りは低め？実はそうではなく
ALTERNAの1号ファンド（募集終了）の想定利回りは3.0%（年率）と表記されています。
ALTERNA 1号ファンドの利回り
ただしこの想定利回りは賃料収入（インカムゲイン）のみの数字で、不動産売却益（キャピタルゲイン）は含まれていません。
一般的な不動産型CFでは両方を含めた想定利回りが表記されるため、同じ目線で比較するとALTERNAの方が低めに見えるかもしれませんね。
表記されない部分は不動産売却益部分のため何とも言えませんが、その点は差し引いて評価をお薦めします。
税制面ではかなり有利
不動産型CFは匿名組合型と任意組合型で課税区分が異なり、これにALTERNAを加えて整理すると次の表のようになります。
| 賃料収入 | 不動産売却益 | |
|---|---|---|
| 匿名組合型 | 雑所得※ | |
| 任意組合型 | 不動産所得※ | 譲渡所得 |
| ALTERNA | 申告分離課税 | |
このうち雑所得と不動産所得部分は他の収入と合わせて総合課税の対象となり、17.1～57.1%（所得税＋住民税＋復興特別所得税）が課税されます。
次に任意組合型の不動産売却益に課される譲渡所得は運用開始から5年未満での売却の場合は41.1%、5年以上では22.1%が課税されます。
最後にALTERNAの不動産STは賃料収入も不動産売却益も申告分離課税の対象となり税率は20.315%となります。
ご覧の通り、ALTERNAの不動産STは他のサービスに加えて税制面ではかなり有利なことが分かりますね。
なお同じ不動産STでも総合課税されるサービスもあるようなので、時間があればその点もそのうち少し整理してみるかもしれません。
その他細かい違いなど
その他、細かく言えば不動産型CFよりALTERNAの方が「①大型物件への投資」「②運用期間長め」に成りがちなどの違いはあります。
ただし最近は不動産型CFのファンドもマチマチで、大型物件もあるし5年超のファンドもあるため、詳しくは省略しておきます。
管理人まさおの投資状況について
ALTERNAではまだ1号ファンドしか募集されていませんが、僕は5口50万円を投資中です。
また実際に投資してみて面白いなと感じている点は、入居状況が次のようなイメージで送られてくる点です。
入居状況レポートの例
あくまでも例示したいだけだったので、実際のデータとは異なります。
ご覧のように前回のレポートからの差異を図で示して（まだ1回目だったので恐らく）毎月送ってきてくれるようです。
こういったレポートは不動産型CFでは見たことありませんが、「実際に投資している感」を味わえるのでとても面白い仕組みですよね。
もしみなさんもご興味ありましたら、今回の機会にALTERNAの公式サイトをチェックしてみては如何でしょうか。