こんにちは！管理人まさおです。
参考 みんなで大家さん、成田「5000億円」鑑定 専門家も驚愕の中身（不動産マーケット情報）
今回の記事の内容はその業務停止命令の差し止めを求めた際にみんなで大家さん側が裁判所に提出した不動産鑑定評価書についてのお話。
具体的にはみんなで大家さんの主力商品「シリーズ成田」で所有権または借地権土地を借りて建物を建てる権利のこと。のある38万m2の土地の鑑定評価が5012億円だったとのこと。
ただしその評価額は該当土地の取引事例に因っており、その事例に「シリーズ成田」への組み入れ価格が一部用いられていたそうなんですね。
IT業界では自前で作ったウェブサイトのセキュリティ証明書のことを「オレオレ証明書」と呼ぶことがあります。
この話を例えに今回の評価額のことを表するならば、それは「オレオレ評価額」と言われる類のものかもしれませんね。
またこれに対して東京地方裁判所の鑑定人の方は「利害関係人による取引事例を採用することは、鑑定評価の基本原則に反する」と憤慨の模様。
そりゃそうですよね。僕たち不動産型CF投資家も「不動産鑑定評価」と見ると当然のように第三者を想定しますよね。
記事の内容通りの評価方法がまかり通れば、それは不動産鑑定評価の崩壊を意味することになりますからね。
何故そんな事態になったのか？
記事によると、みんなで大家さん側の代表取締役とこの不動産鑑定評価を行った方は以前も有価証券報告書の虚偽記載を指摘されているとのこと。
またその際にこの鑑定士の方は別のベンチャー企業の不正増資に加担した疑いで、1年間の業務停止を受けた経歴があるそうなんですね。
通常の感覚があれば、不正を指摘された鑑定士の方とは縁を切っておくべきではないかと思います。
何故ならその後、同じような話があった場合に恣意的にそういった鑑定を行わせたなど有らぬ疑いを受ける可能性があるからですね。
ただ残念ながら今回の業務停止命令でまた同じ方の名前が出て来たため、みんなで大家さんは今回の苦境を超えても資金調達に苦しみそうですね。
みんなで大家さんは最近、テクニカルなスキームで英国ロンドン市場に上場したり、謎の米国法人による土地買収交渉などの話もあります。
今後は分かりませんが、特に土地買収が本当であって投資家の方々に無事元本以上が戻ることを祈ります。
不動産型CFの第三者評価などにも影響が？
そこまで心配する方は多くは無いかもしれませんが、今回の事例が本当であれば不動産型CFでも見かける第三者評価なども心配になりますよね。
本来であれば東京地方裁判所の鑑定人の方の仰るような話を前提に考えますが、ファンド詳細などの説明にはそこまで書かれませんしね。
このため、今後は業界標準として可能な範囲で次のような対応があることを期待したいと思います。
- 評価年月日の明記
- 第三者（外部）評価を行った鑑定人の法人名または個人名の記載
- 当該ファンド組み入れ価格が評価に影響していないことの明記
もちろん契約成立前書面などに記載がある場合もあるとは思いますが、目立った個所に記載があると嬉しいですね。
という訳で各サービス様、業界団体の方など、将来問題が起きにくいよう検討頂けますと幸いです。