こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「不動産担保ローンファンド＃106（一棟ビル@福岡_第1回）」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：5億円
- 想定利回り：6.50%（年率）
- 運用期間：約1年6ヵ月
- 保全方法：担保あり
- 募集方式：先着式
ただ今回、ファンド名の付け方がAGCFの普段の「不動産担保ローンファンド」シリーズとちょっと違う点には気付きましたでしょうか。
勘の良い方はすぐに気付いたかもしれませんが「一棟ビル@福岡」の後に「_第1回」と付くのは実はAGCFでは実は初の状況なんですよね。
ちなみにファンド名の「一棟ビル＠福岡」のような部分は今までは担保物件の概要、短縮名的な扱いだったのではないかと思います。
そして今回、その部分の後ろに「_第1回」と付いたということはつまり、同じ物件を担保とした2回目以降の組成の匂わせということです。
ではその点について問題無いのか、もう少し詳しく見ていきたいと思います。
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今回の貸付の担保物件とLTVについて
今回のファンドの貸付には福岡市博多区の建物1棟に対して根抵当権第一順位の担保設定が行われます。
今回の担保物件とLTVについて
ただここで気を付けないと行けないのが担保設定の条件が「根」抵当権だという事実。
この「根抵当権」の場合、「極度額」の範囲であれば何度でも貸付が行うことが出来ることになります。
つまり募集金額は5億円ですが極度額が10億円で、LTV38%が前者基準だと実際のLTVは76%の可能性もある訳です。
この点についてAGCFのファンド詳細には次の通り説明がありました。
本貸付は～根抵当権極度第一順位1,400百万円を設定し、その極度内で上限を1,000百万円として～上限金額～を貸付した場合のLTVは38％～
つまり一棟ビル@福岡_第2回でも第3回でも貸付上限は10億円で、最大貸し付けてもそのLTVが38%ということです。
そう考えると担保物件の質が悪く無ければ今回の貸付期間中に貸付先に問題が起きてもかなりの確率で元本割れなどは起き難そうでしょうか。
今回の担保物件の質について
担保物件の詳細はログイン後情報のためご紹介出来ませんが、気になる方はログイン後に物件の写真を画像検索してみて下さい。
僕は個人的にその結果を見て驚きました。
あの企業が入居しているビルならそうそうは問題起きる可能性は無いんじゃないかと。
ただし現状がそうだからと言って実はすでに退去の予定があったりする可能性もあるかもしれません。
そう言ったリスクも飲み込めるかが今回の投資判断の1つのポイントになるかもしれませんね。
実は貸付先企業はこの界隈で登場したことも
やはりログイン後情報のため詳細はお伝え出来ませんが、貸付先企業（はSPCのため、その実質的支配会社）はこの界隈に登場したことがあります。
そのこと自体が良い悪いとは言いませんが、気になる方はそのログイン後情報を元にどういった会社か調査されてみては如何でしょうか。
このサイトでも取り上げたことがあるので、検索で見つかるかもしれませんね。
