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約3年ぶり募集の「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド」はかなり様変わり

SBIソーシャルレンディングで明日2月6日募集開始予定の「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド3号」ですが、前回の2号ファンドが募集されたのは約3年前の2015年3月23日となっており、同じ系列のファンドとは言っても条件がかなり様変わりしているため、1~3号ファンドの内容を比較してみました。

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ファンドの基本的な情報の比較

ファンドの基本的な情報を比較すると、期待利回りが2ポイント上昇している代わりにLTV(不動産(評価)価格に占める借入金の割合でリスクの高さの参考にもなる値)から見たリスクが高くになっている事が分かります(実際にはもう少し説明出来ていない部分があるため後述します)。

1号2号3号
募集金額2億9,780万円7,240万円7億1,000万円
期待利回り5.00%5.00%7.00%
最低投資金額5万円
運用期間約19ヵ月約17ヵ月約15ヵ月
担保有り
(LTV)約77.01%約58.81%約99.02%
保証有り

※3号ファンドのLTVは明記されてはいないため「担保評価総額」と「募集金額」から算出しています。

ファンドの詳細な情報の比較

スキーマの違い

1号および2号のスキーマ

1号および2号のスキーマでは、SBIソーシャルレンディングが募集した資金の融資(出資)先は複数の宅建業者となっていました。

SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド2号までのスキーマ

3号のスキーマ

これに対して3号での出資先は1社となっており、1ファンド内での分散投資効果は無くなっているようです。

SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド3号のスキーマ

その代わりと言っては何ですが、スキーマの図には実際にどのような形で担保が設定されているか、投資家に対して細かに説明されるようになっています。

担保、保証内容の違い

「ファンドの基本的な情報の比較」で示した通り、担保のLTVは3号でのリスクが高くなっているように見えますが、これはあくまでもSBIソーシャルレンディングが数値として評価出来た部分のみの比較となっており、実際には次の違いがあります。

1号2号3号
担保内容借手が所有する不動産への第1順位での普通抵当権の設定借手が所有する不動産への第1順位または第2順位での普通抵当権の設定
  1. 「借手1の出資持分」及び「借手2の発行済株式」の全部に質権を設定
  2. 借手1が取得する予定の事業用地に根抵当権を設定
  3. 2の土地上に建設する予定の建物に根抵当権を設定(建築完了後に設定予定)
担保評価担保内容の評価額の合計金額担保内容の評価額の合計金額担保内容2+3の評価内容
※担保3については建築完了後に根抵当権を設定
保証内容複数の借手のうち、1社に対する貸付については代表者が連帯保証複数の借手のうち、1社に対する貸付については代表者が連帯保証
  1. 借手1、2による相互の連帯保証
  2. 建築事業者の親会社による連帯保証

担保部分の違い

表の通り今回募集ファンドのLTVには担保1の評価価格が含まれていませんが、これは「借手1の出資持分」及び「借手2の発行済株式」の部分が評価困難のためとのことです。

ちなみに評価が困難な理由は明記されていませんが、恐らく発行済株式については上場株であれば価格が流動的であっても目安は示せそうなため、未上場株なのだろうと思います。

保証部分の違い

保証部分については字面だけであれば、3号ファンドの方が複数会社絡んで連帯保証が行われており、(不透明な部分もあるとはいえ)前回までよりは多少安心感は増しているような印象を受けました。

まとめ

個人的には今回のファンドは担保部分に少し不安を感じているためそこまで積極的な投資は考えていません(少額であれば考えます)。

ただ、最近のSBIソーシャルレンディングでは毎回、募集開始直後にアクセスが殺到して画面が進まない状況となりますので、募集を考えている方は朝9時の少し前にログインをして募集開始となるのを待つようにしましょう。

※SBIソーシャルレンディングさんから「更新やリロード(F5ボタン)、複数のパソコンからの同時ログインは避けるよう」お願いがされていますので、その点については迷惑を掛けないようご注意下さい。

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