こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「GATES FUNDING 23号 ＧＡＴＥＳ株式会社(自社商品)」ファンドの主な募集条件はこちら。
- 募集金額：10億3,000万円
- 想定利回り：10.0%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：9.81%
- 募集方式：抽選式
その類似ポイントはこちら。
このうち1点目については改めての説明は不要だと思いますので、残りの2点目、3点目についてもう少し詳しくご紹介したいと思います。
今回の投資対象不動産について
まず前提となる今回のファンドの投資対象物件は沖縄県那覇市に所在するホテル用地（現在、土地上で実際のホテルも稼働中）です。
ちなみに沖縄県全体の観光客数はコロナ禍に落ち込んだものの、2024年には995万人まで回復したようです。
沖縄県の観光客数推移
また今年は大規模テーマパーク「ジャングリア」もオープンしたことから、さらなる観光客数の上積みも期待できそうですね。
複数フェーズによる隣接地の買い取り
そんな中、今回のファンドでは国際通りにほど近いホテル用地を購入する訳ですが、図のような段階的な買い取りが計画されているようです。
本ファンドで計画されている買い取りフェーズ
そして図のうち①②③部分には次のような戦略があるようですね。
- ①②は現所有者と良好な関係の第三者との共同事業によりフェーズ2で取得を目指す
- ③はフェーズ3での取得により土地全体が国際通りに面することで売却価格の大幅なアップを目指す
もちろんいずれも確実性のある話ではありませんが、その戦略の成功を想像するとワクワクしてきますね。
またこの計画に興味を持つ大手ホテル開発ディベロッパーは複数存在しており、フェーズ2まででも興味を示している業者もいるようです。
このためフェース3の交渉に難航しそうな場合はフェーズ2までの段階での売却という可能性もありそうですね。
複数のEXIT戦略について
今回のファンドの第一の戦略は前述の通り①②③の土地を取得して外部企業に高値で売却を目指すことです。
ただし状況次第では第二の戦略としてフェーズ1で取得する部分単体での売却もあり得るとのこと。
本ファンドの第二の戦略
またその第二の戦略の中にも2種類（2段階？）のプランがあり「①現ホテルのバリューアップ」「②増築」げ検討される可能性があるようです。
そしてそのプランも含めた上で現況での売却で十分なキャピタルゲインを獲得できると判断された場合に第二の戦略が選択されるようですね。
さてここまで見てきた通り、今回のファンドには2つの戦略があるようですが細かく分けると4つほどありそうです。
その中でもちろん投資家としては利益の最大化も期待したいところですが、それ以上に元本割れせず想定利回りの確保が最優先だと思います。
このため本ファンドにおいても無理を追いすぎることはせず、十分な利益が確保され次第、売却を目指して頂きたいなと思いました。
