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ラッキーバンク「第374号ローンファンド」は少し紛らわしい?

全案件、不動産担保付で、安心・安全がモットーのラッキーバンクで現在、「【11/16募集】第374号ローンファンド 東京都台東区東上野×東京都中央区」の募集が行われています。

ラッキーバンクは2018年3月2日に関東財務局から業務改善命令を受けて現在は投資受付業務を停止中です。

上野と言えば上野恩賜公園、不忍池、上野美術館、そしてやはりアメ横などのイメージがありますよね。

今回、このイメージの通り「【11/16募集】第374号ローンファンド 東京都台東区東上野×東京都中央区」のイメージ画像はアメ横となっていましたが、実は同系列の下記ファンドでは別の画像が用いられていました。

  • 【11/8募集】第371号ローンファンド 東京都台東区東上野×東京都中央区
  • 【11/11募集】第372号ローンファンド 東京都台東区東上野×東京都中央区
  • 【11/11募集】第373号ローンファンド 東京都台東区東上野×東京都中央区

ラッキーバンク「第371-373号ローンファンド 東京都台東区東上野×東京都中央区」

このため、一瞬今回募集される「【11/16募集】第374号ローンファンド 東京都台東区東上野×東京都中央区」は完全新規のファンドかと勘違いしてしまいましたが、内容を確認してみたところやはりこの同系列の4番目のファンド募集となっていました。

・・・少し紛らわしいかな。

ただ今回もこうやって気をひかれましたので、折角なので簡単に内容について確認をしてみます。

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ファンドの基本情報

案件1

基本情報
期待利回り8.50%
運用期間9か月(2017年11月24日~2018年08月28日予定)
担保/保証担保:2億9,300万円(うち2億7,800万円分の根抵当権) / 保証:なし
募集総額4,200万円
最低投資金額9万円~

案件2

基本情報
期待利回り8.50%
運用期間9か月(2017年11月24日~2018年08月28日予定)
担保/保証担保:8億2,600万円(うち4億3,400万円分の根抵当権/先順位2億2,500万円あり) / 保証:なし
募集総額1万円
最低投資金額9万円~

ファンドの詳細情報

今回のファンドは2つの案件で構成されていますが、1件目は4,200万円、2件目は1万円の貸付となっており1件目は比率が低いため無視します。

東京都台東区東上野に所在する(現況)一棟オフィスビル

融資構造

ラッキーバンク「第374号ローンファンド 東京都台東区東上野×東京都中央区」融資構造

ファンドが失敗した場合、担保を売却して返済にあてることになりますが、この表から、運用期間中に担保不動産の価格が現時点から約94.9%(2億7,800万/2億9,300万)を下回らなければ、元本が戻ってくることが期待できそうです。

※今回のファンドでの募集金額は第一順位根抵当権設定のうち約15.1%程度ですが根抵当権内の優先順位記載が無いため根抵当権設定の範囲で影響を受けると考えます。

※実際には評価額のずれや手数料、税金なども考慮して想定することをお勧めします。

また地価公示・地価調査サイトによると周辺地価はここ5年上昇を続けており、この1年も8%程度上昇しているため、運用期間(9か月)中に担保不動産の価格がこれを下回る可能性は高くはなさそうに感じられますね。

もちろん担保不動産には上物も含まれ、地価の上昇だけでは評価しきれませんので参考までに。

第371~373号ファンドの案件1との比較

折角なので同系列の第371~373号ファンドの案件1と比較してみます。

利回り運用期間貸付実行日返済完了日
3748.50%9ヵ月2017年11月24日2018年08月28日
3737.50%7ヵ月2017年11月24日2018年06月28日
3728.50%9ヵ月2017年11月24日2018年08月28日
3717.00%6ヵ月2017年11月24日2018年05月28日

こうして見ると、今回の374号ファンドは372号ファンドと同じ条件のようですね。

また返済完了日に2018年7月が無いので、次に募集される系列のファンドは7月28日返済完了、利回り8.00前後の募集となるのでしょうか?

まとめ

まとめると、今回のファンドのポイントは次の通りではないかと思います。

  • 系列ファンドの中で利回り高めの8.50%
  • 担保余力は5%程度ですが、運用期間は9ヵ月と1年にも満たない上、周辺地価も上昇中

とは言えラッキーバンクで募集されるファンドは瞬殺(372号ファンドは3分程度で完売)されることも多いので、今回も投資申込は難しいかもしれません。

なお今回を機に新たにラッキーバンクにご興味を持っていただけましたら、投資口座の開設をご検討頂けますと幸いです。
ラッキーバンクで募集されるファンドにはご紹介した通り、全案件に不動産担保を付けて保全が図られていますので、これを魅力に思われる方は如何でしょうか。

ラッキーバンクは2018年3月2日に関東財務局から業務改善命令を受けて現在は投資受付業務を停止中です。