こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「みんなの年金140号ファンド」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：1億2,310万円
- 想定利回り：8.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：10%
- 募集方式：先着式
また記事のタイトルにしていますが今回の募集金額は同サービス史上最高募集金額となっており、次点以下はこんな感じです。
ご覧のように2位の91号ファンドとはわずか50万円と僅差での最高募集金額ですね笑
わずか50万円、されど50万円。今回のファンドも無事に満額完売となるか要注目ですね。
今回の投資対象不動産について
みんなの年金では投資対象物件がバルク（複数）の場合もありますが、今回は東京都町田市に所在するマンション1棟のみとなっています。
| 築年月 | 1990年3月（築35年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 階数 | 5階建て |
| 総戸数 | 11戸 |
| アクセス | JR横浜線「古淵」駅 バス13分 上宿下車 徒歩3分 JR横浜線「淵野辺」駅 バス9分 根岸下車 徒歩7分 |
「恐らく」としているのは物件名がログイン後情報で、Googleストリートビューの該当建物と隣の建物から類推しているためです。
ただほぼそのままの外観ですし、最寄り駅からの距離も一致しているようなので恐らくこの建物で問題無さそうです。
ちなみに賃貸サイトで確認したところ現在募集中の部屋は無さそうでした（確実に満室という訳ではありません）。
また同物件の1階は店舗利用されており「Patisserie Faon （パティスリー ファン）」という店舗が現在も入居中の模様です。
想定表面利回りについて
なおホームズの同物件のページに2タイプの部屋が掲載されており、そのAI予測賃料は次のようになっていました。
- 35.25㎡の部屋：7.0(1)～7.5万円
- 19.80㎡の部屋：4.0～4.5万円
ここで仮に前者を7.3万円、後者を4.3万円として部屋数から平均賃料を求めると6.55万円となります。
次に物件の総戸数に1階店舗部分が含まれると判断し、10戸分の年間賃料を求めると786万円となりました。
そして本ファンドの総出資額から表面利回りを計算すると約5.7%程度となりました。
実際には恐らく住居より賃料高めの店舗部分の賃料が追加になるので、これよりももう少し高めになります。
これに対して本ファンドの分配原資は「賃料収益配当6.5%、償還益配当1.5%」とのこと。
この辺りの数字を鑑みるとみんなの年金側は劣後出資分に対する賃料は受け取らずに売却益での利益を狙っているのかなと推測しています。
とは言え先ほどからの計算にはAI予測賃料や数字の仮定も含んでいるためあくまでも僕個人の数字のお遊びにすぎませんけどね。
ただこうやって色々と推測してみるのもなかなか楽しいので、みなさんも試してみては如何でしょうか。
