こんにちは！管理人まさおです。
まさお
不動産型CFの「victory fund（ビクトリーファンド）」で2月13日(木)12時30分から新ファンドが募集開始の予定です！
今回募集される「第32号 日本橋小網町プロジェクト」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：2億円
- 想定利回り：12.00%（年率）
- 運用期間：約1年
- 劣後割合：後述
- 募集方式：先着式
まさお
元祖高利回り不動産型CFサービスの「victory fund」から想定利回り12%ファンドの登場。
ちなみにvictory fundの過去最高想定利回りは「千葉市稲毛区ホテルプロジェクト」の14%。
今回の想定利回りはこれには及びませんが、十分に高利回りなため人気化する可能性もありそうですね。
本ファンドの劣後出資割合について
victory fundでは通常、ファンド詳細の「シミュレーション」タブ内に劣後出資額の記載があるためここから劣後出資割合が確認出来ます。
ただし今回のファンドではその欄が無いため下記の数字から劣後出資割合を逆算する必要があります。
| 購入 | 物件購入 他 | 195,000,000 |
| 登記費用・不動産取得税 改修費他 | 6,925,000 | |
| 事業者報酬 | 3,075,000 | |
| 合計① | 205,000,000 |
まさお
過去のファンドの例と元にすると、ここの合計①の金額が優先出資額＋劣後出資額の合計金額になっていました。
このため優先出資額（＝募集金額）の2億円をここから引くと500万円となり、そこから導き出される劣後出資割合は約2.4%となります。
なおこの劣後出資割合（優先出資額および劣後出資額含め）は前回の「日本橋浜町EXITプロジェクト」と全く同じ数字となっています。
またその前回に比べて運用期間が6ヵ月⇒12ヵ月、想定利回りが10.0%⇒12.0%となっていますのでその辺も判断のポイントになりそうですね。
今回の投資対象不動産について
今回のファンドの投資対象は東京都日本橋小網町に所在する飲食向けビル（最上階はオフィス向けも？）の「鈴木ビル」です。
| 築年月 | 1966年12月築（築58年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄骨モルタル造 |
| 階数 | 地上3階 |
| 総戸数 | 3戸? |
| アクセス | 東京メトロ・都営地下鉄浅草線「人形町」駅徒歩4分 |
まさお
立地は駅から近く、また大きな通り（金座通り）にも面するなど魅力的ですが築年数がやや気になりますね。
ちなみに食べログなどから調査した同ビルの入居状況はこちらの状況となりました（最新とは限らない点はご了承下さい）。
- 1階：味源
- 2階：バターカレー 日本橋店
- 3階：不明
また3階についてはオフィスナビのページで募集中となっているため恐らく空室でしょうか。
参考 鈴木ビル（オフィスナビ）
まさお
このためファンド詳細に説明はありませんが3階のリーシングを行いバリューアップして売却を目指す形でしょうか。
そこら辺の戦略も多少なりとも記載があると「投資している感」をより感じられるので、ファンド詳細の充実を期待したいですね。
