こんにちは！管理人まさおです。
そんな方には今回ご紹介するこちらのサービスがピッタリかもしれません。
COZUCHIは投資金額1万円から不動産投資が可能な、不動産投資型クラウドファンディング（以下「不動産型CF」）サービスです。
ちなみに現在50を超える不動産型CFサービスが存在していますが、運用終了時に追加配当が期待できるのはCOZUCHIともう1つだけです。
このため、COZUCHIは不動産型CFの中でもトップクラスに人気のあるサービスです。
ただし当サイトでは高利回りなどメリット面だけ見て、デメリット面を確認せずに投資することは推奨していません。
そこで本記事ではCOZUCHIのサービス内容について、デメリットなども含めて徹底的に解説したいと思います。
COZUCHIのサービス基本情報
まず最初にCOZUCHIの運営会社や振込先銀行など、サービス利用開始後にも役に立ちそうな情報を整理してご紹介しておきます。
| 運営会社 | LAETOLI株式会社 |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都港区南青山 |
| 上場区分 | 未上場 |
| 設立日 | 1999年5月20日（23年超） |
| 代表者 | 代表取締役 武藤 弥 |
| サービス開始 | 2019年7月8日（3年超） |
| ユーザー数 | 40,000人超 (2023年2月16日現在) |
| 最低投資金額 | 1万円〜 |
| デポジット口座 | なし |
|---|---|
| 振込先銀行 | PayPay銀行 |
| 入金方式 | 後入金方式 |
| 振込手数料 | 投資家負担 |
| 出金手数料 | 0円 |
| 運用手数料 | 0円 |
| 中途換金 | 可（事務手数料が必要） |
| 法人登録 | 可（要リクエスト） |
ちなみにCOZUCHIは2021年9月に現在のサービス名になる前は「WARASHIBE」の名称でサービスを提供していました。
COZUCHIの募集ファンドについて
次にCOZUCHIの最新の募集ファンドのデータを集計してご紹介しておきます（WARASHIBE時代も含む）。
| 募集総額 | 363億8,070万円 |
|---|---|
| 想定年利 | 2.00%～59.50% 平均約9.08% |
| 運用期間 | 2ヶ月～84ヶ月（7年） |
| 募集実績 | 75件 |
| 運用終了 | 39件 (元本割れ0件) |
※毎日夜間に自動更新していますが、早期償還などは手動で更新が必要なため少しタイミングがずれる可能性があります。
COZUCHIの提供するサービスについて
COZUCHIは不動産特定共同事業法に基づき、LAETOLI株式会社が国土交通省から許可を得て運営している不動産型CFのサービスです。
COZUCHIのサービスでの出資イメージ
サービスを利用する投資家は、COZUCHIによりファンド化された不動産物件に最低1万円から投資を行うことが可能です。
またCOZUCHIでは区分マンションなどだけでなく、プロの投資家しか投資出来ないような珍しい物件の募集が行われたりします。
かと言って一般投資家向けにハイリスクになり過ぎないように投資家の出資金が優先的に保護される優先劣後構造も採用されています。
このためCOZUCHIでの投資は債券や社債等より高いリターンを目指す、ミドルリスク・ミドルリターンの投資となっています。
COZUCHIでの投資の主なメリット
ここからはCOZUCHIの主なメリット面について少し掘り下げてご紹介しておきたいと思います。
運用終了時の追加配当
COZUCHIでの投資は通常でも高利回りが期待出来ますが、運用終了時の条件次第でさらに追加で配当が貰える可能性があります。
その条件とは【投資対象の不動産の売却益が当初想定よりも大きくなった】場合です。
COZUCHIの「運用終了時の追加配当」
実際に「練馬区 武蔵関Ⅰ」ファンドでは、当初の想定利回り12.0%(年利)が実績で283.5%(年利)になりました。
追加配当に加えて早期償還により投資期間が短くなり、年利換算で上昇したのもありますが、それでも凄いですよね。
COZUCHIも他サービスのように追加配当を出さなくても問題無いはずですが、投資の魅力を広めるために実施されているようです。
このため実際に投資を行って追加配当が貰えた時は、きっと感動して思わず感嘆の声を上げてしまうのではいかと思います。
優先劣後構造で投資家を保護
投資家保護のため、ほぼ全ての不動産型CFファンドに採用されている優先劣後構造がCOZUCHIの全ファンドでも採用されています。
COZUCHIの「優先劣後構造」
この仕組みについて、僕がメリットと感じているところが3点あります。
- 事業者側も投資リスクを負う点
- 物件評価下落時も劣後出資分を超えない限り元本棄損しない点
- 事業者側が利益を得るために物件評価を上げる努力が必要になる点
もちろん投資なので100%元本棄損が起きない訳ではありませんが、十分な劣後出資があれば安心して投資しやすくなりますね。
プロジェクトの詳細を公開
COZUCHIではファンド募集の際にプロジェクトの詳細な内容が公開されます。
例えば何故その物件を安く購入出来て売却益が見込めるのか、また売却を成功させるための複数のシナリオなども説明されます。
COZUCHIの「複数のシナリオ」の例
このためCOZUCHIでは他のサービスよりも、実際の投資の面白さを感じながら投資を行えるのではないかと思います。
この点は、他のサービスでも是非取り入れて頂きたい特徴ですね。
既存投資家も大切にする姿勢
不動産型CFサービスの中には新規投資家を中心に優遇するサービスもありますが、COZUCHIは既存投資家の方々も大切に扱います。
例えば特定ファンドの継続投資や追加投資が発生する場合に既存ファンドに投資した人しか申し込みが出来ない制限が掛かる場合があります。
具体的には同物件のフェーズ2ファンドにはフェーズ1の出資者が、あるいは同物件の部屋を買い進める場合も当初ファンドの出資者が優遇されます。
このため、COZUCHIでは積極的に様々なファンドに申し込めば申し込むほど、有利に応募を行える可能性が高まります。
他サービスでは見ない物件も
COZUCHIで募集される投資物件は、他のサービスではなかなかお目に掛れない物件がてんこ盛りです。
- 建築家の故黒川紀章氏の代表作「中銀カプセルタワービル」
- 代々木公園近くの36億円超の大規模物件
- 渋谷駅の目の前にある元パチンコ屋物件
不動産型CFファンドの多くは区分マンションや商業ビルなどが投資対象ですが、COZUCHIでは個性豊かでワクワクする物件が多数募集されます。
また当ブログではそのような魅力的な物件に足しげく現地調査に通っていますので、何かの参考にして頂けますと幸いです。
運用中の資金の上下が無い
COZUCHIというより不動産型CFの一般的なメリットですが、運用中の資金は株価のように毎日上下することはありません。
このため仕事中に株価が気になって何度もスマホをチェックしてしまうような方には合っている投資サービスだと思います。
COZUCHIでの投資の主なデメリット
こちらでは、COZUCHIの主なデメリット面についてご紹介しておきます。
元本や利回りは保証されない
COZUCHIに限らず投資一般に言えることですが、元本や利回りは保証されません。
そもそも出資法により元本を保証して資金を集める行為は禁止されています。
もちろん優先劣後構造などによって元本棄損が起きにくいよう図られていますが、天災や急激な景気の変動による元本棄損の可能性は残ります。
2022年9月現在は、実際に元本棄損したファンドはまだありませんが、将来も発生しない保証はないことを理解して投資を行う必要があります。
利益は総合課税対象の雑所得
定期預金や株式投資の利益は本業の所得とは別に一律の税率が課せられます。
これに対して不動産型CF投資で得られた利益は本業との総合課税対象の雑所得になります。
また本業と合計した所得は多くなればなるほど、累進課税により一定額を超えた部分の税率は高くなります。
例えば695万円を超えた部分には所得税だけで20%以上の税率が課され、さらに住民税10%も掛かります。
このため不動産型CFなどの投資は元々の所得が多い方にとっては、やや不利な投資方法と言えるかもしれません。
ただし給与所得や退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超えない場合は、所得税の確定申告は不要です。
運営会社が未上場企業
COZUCHI運営会社のLAETOLI株式会社は設立から23年を超えており、不動産型CF運営企業の中では古めの企業です。
ただし証券取引所に株式上場していないため、運営会社の経営状況の透明性を求める方にとっては投資に不安を覚えるかもしれませんね。
なかなか投資出来ない可能性も
COZUCHIは人気サービスのため、案件規模が小さい場合は抽選倍率（募集金額に対する応募金額の割合）が20倍を超えることもあります。
COZUCHIの抽選倍率の例
またファンド募集のほとんどが抽選方式での募集のため、運が悪いとなかなか当たらない可能性もあります（まれに先着もあります）。
出来る限り多くのファンドに申込むくらいしか対策はありませんが、きちんとファンドの内容を理解して検討することをお勧めします。
COZUCHIについて小ネタ
「特別優先権」について
COZUCHIで募集には全員が申し込み出来る「一般募集」と、「特別優先権」保有者だけが申し込める「特別優先募集」があります。
またこの「特別優先権」はファンドの応募が埋まりきらなかった場合の追加募集時などに一定条件で応募した方に配布されたりします。
COZUCHIでは高利回りファンドでは抽選倍率が非常に高くなりますので、事前に入手しておいて上手く使いたいですね。
自己信託による投資家保護
他のサービスに無いCOZUCHI独自の仕組みとして、投資対象不動産の自己信託による事業者倒産からの隔離があります。
COZUCHIの自己信託イメージ
通常、不動産型CFでの投資中に事業者が倒産すると投資資金が返却されない可能性があります。
これに対して自己信託が行われた投資物件は、事業者倒産時にもその影響を受けにくくなるとのことです。
もちろん絶対という訳では無いようですが、少しでも安全性が高まる仕組みを採ってくれているようですね。
COMMOSUSとの提携
2022年8月31日、LAETOLI社と貸付型CFサービス「COMMOSUS」の運営会社が第三者割当増資による業務提携契約を締結しました。
主な目的はCOZUCHI側からCOMMOSUS側への不動産開発事業者など資金需要者の紹介などの協業にあるようです。
また恐らく今後は相互に投資家の紹介や共同案件なども予測され、COZUCHIのサービスがさらなる強化が期待されます。
部分当選の導入
COZUCHIは2023年2月3日から募集開始した「目黒区 東が丘 レジデンス」ファンドから抽選時の部分当選方式を実験的に導入しています。
- 応募額に応じて部分当選金額割合が高くなることはない
- 応募した全投資家様が当選する訳ではない
という条件となっていますが今後方針が変更になったり、あるいは完全当選の抽選方式の利用もあり得るとのことです。
COZUCHIで投資を始めるには
COZUCHIで投資を始めるには、会員登録ページから申し込みを行う必要があります。
またCOZUCHIではデジタル本人確認サービス（eKYC「TRUSTDOCK」）で登録を行うため、あらかじめ次のものを用意しておく必要があります。
- カメラ付きのデバイス
- SMSを受信可能な電話番号
（認証コードの受信のため） - メールアドレス（ログインID、連絡用）
- 本人確認書類
また本人確認書類には次の書類が利用可能です。
- 運転免許証
- 運転経歴証明書
- パスポート
- マイナンバーカード
- 住基カード
- 在留カード
- 特別永住者証明書
上記の何れかを準備して登録を進めて下さい。
なおこれとは別に、COZUCHIが所得税法に基づき税務署に「法定調書」を提出する義務があるため、マイナンバーの提出も必要となります。
また元本および分配金の受け取りのために銀行口座の用意も必要です（振込手数料は0円のため、お好みの銀行でOKです）。
まとめ
COZUCHIは魅力的な物件に投資を行いつつ高利回りが狙える人気のサービスです。
もちろん投資サービスなので損をする可能性が絶対に無い訳ではありませんが、本記事でCOZUCHIの魅力が伝わってくださればと思います。
またきちんとデメリット面もご理解頂いた上で、他の投資手法、サービスなどとのポートフォリオの1つに加えてみては如何でしょうか。
おまけ「COZUCHIの今までの主な出来事」
管理人まさおが独断と偏見に基づき、今までのCOZUCHIに関連する主な出来事をまとめています。
- 1999.07.01設立
- 2008.03不動産小口化商品「ゆうゆう倶楽部」提供開始
- 2019.07.08WARASHIBEサービス開始
- 2021.08.10社名変更（株式会社SATAS⇒LAETOLI株式会社）
- 2021.09.01サービスリニューアル（⇒COZUCHI）
- 2022.05.05募集金額36億円の「代々木公園事業用地ファンド」募集開始、3時間37分で満額達成
- 2022.09.02CAMPFIRE Owners運営の株式会社SOCIAL COMMON CAPITALと業務提携契約を締結