東証プライム市場基準適合企業Grの新サービス(記事)

【2021年9月】COZUCHIのメリットは?デメリットや評価も合わせて徹底解説!

こんにちは!管理人まさおです。

まさお
まさお

不動産の売却益が投資家にも共有され、年利換算280%超えも狙えるサービスにご興味ありませんか?

そんな方には今回ご紹介するこちらのサービスがピッタリかもしれません。

COZUCHI(こづち)

COZUCHI以外の多くの不動産投資型クラウドファンディングでは、元の予定利回り以上の利回りを得ることは出来ません。

何故なら不動産型CFの投資対象物件が想定以上の価格で売却出来てもその利益は運営会社だけが得られる契約になっているためです。

ところがCOZUCHIの場合、そう言った場合の不動産売却益の一部を投資家に還元することを宣言しています。

この為、COZUCHIでは他のサービスでは実現出来ない、超高利回りとも言える利益を期待することが出来ます。

まさお
まさお

ただ少し待って下さい。当ブログでは高利回りだけを見てデメリット面を知らずに投資を行うことは推奨していません。

そこで本記事では実際にこちらのサービスについて、リスク面なども含めて徹底調査の上、解説したいと思います。

COZUCHIは旧WARASHIBEがリニューアルしたサービスです。このため旧時代の実績なども含めてご紹介しています。

COZUCHI

COZUCHIのメリット

まずみCOZUCHIのメリット面について少し掘り下げておきます。

リターン上限のない配当

冒頭でもご紹介していますが、COZUCHIの絶大な人気の理由がこの「リターンの上限を設けない配当」です。

COZUCHIの「リターンの上限を設けない配当」

実際にWARASHIBE時代に償還された「練馬区 武蔵関Ⅰ」ファンドでは年利換算約283.5%のリターンが行われました。

また他のサービスではまだ売却益を上限なく投資家に還元するサービスは少ないため、COZUCHIの凄さが際立っています。

まさお
まさお

僕の知る限りでは唯一、大家.comの押上案件のみ売却益からの追加配当の可能性が示されていました。

COZUCHI

優先/劣後出資方式あり

優先/劣後出資方式は多くのサービスで採り入れられている、投資家の資産の安全性を高める出資方式です。

COZUCHIの優先/劣後出資

詳しくはこちらでご説明しています。

難しく考えたく無い方は、劣後出資割合が高いほど安全性も高めに設計される仕組みと考えておくと良いと思います。

ちなみにCOZUCHIの劣後出資割合はファンド毎に異なり、10~60%程度となっています。
まさお
まさお

一般に10~30%のサービスが多く、高利回りだけでなく安全性についても期待できそうですね。

COZUCHI

リスク低減の取り組み

COZUCHIでは優先/劣後出資方式以外にも様々な方法でリスクを下げる取り組みが行われます。

  • マスターリース(賃料保証)
  • 買取保証
  • その他

これらの手法はファンドによって設定される場合とされない場合とがあります。

ただし売却リスクが高い場合は買取保証を付ける、など個々の状況を判断して設定されるようです。

COZUCHI

高い利回り(分配率)

ここ最近のCOZUCHIの募集ファンドの当初想定利回りは4.5~20%です。

ただし売却益分配により年利換算約283.5%もの実績利回りを達成したこともあります。

実績利回り283.5%のファンド

COZUCHIは当初想定利回りも高い物が多く、また実績利回りも含めると他サービスから群を抜いた利益を期待することが出来ます。

COZUCHI

運用中の資金の上下が無い

COZUCHIで運用中の資金は株価のような毎日の上下はありません。

株価は上下する

まさお
まさお

このため僕のように仕事中でも株価が気になってしまう方には合った投資だと思います。

ただし不動産の価値が劣後出資以上に下落した場合は、元本割れの可能性もある点は理解しておく必要があります。

現時点では他の不動産投資型クラウドファンディングも含めて元本割れしたファンドはゼロ件です。

COZUCHI

COZUCHIのデメリット

次にCOZUCHIで投資を行う際のデメリットについてもご紹介しておきます。

  1. 元本保証はない
  2. 利益は総合課税の対象
  3. 運営会社の倒産リスク

基本的には他のサービスにも共通する内容のため、ご存じの方は読み飛ばして下さっても結構です。

BATSUNAGU

元本保証はない

全ての投資について言えることですが、元本保証はありません。

まさお
まさお

そもそも出資法により元本を保証して資金を集める行為は禁止されています。

もちろん優先/劣後出資方式によるヘッジがあるため元本割れの可能性はそこまで高くは無いとは期待しています。

ただ天災や火災で被害が出てしまった場合などは、劣後出資が大きくてもカバーしきれない可能性はありそうです。

このため元本割れリスクや利回りを定期預金などリスクの低い金融商品と天秤に掛けて検討し、リスクの不安が勝つ方にはお勧めできないサービスです。

COZUCHI

利益は総合課税の対象

定期預金や株式投資の利益は本業の所得とは別に一律の税率が課せられます。

所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%=20.315%

これに対して不動産投資型クラウドファンディングの利益は本業の所得と合算して総合課税の対象となります。

またこの時、合計金額が高くなるほど多く課税される累進課税の対象となるため元の稼ぎが大きい方は注意が必要です。

まさお
まさお

例えば695万円を超えた部分には所得税だけで20%以上の税率が課されます。

参考 所得税の税率|所得税|国税庁

また給与所得や退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える場合は確定申告が必要になります。

COZUCHI

運営会社の倒産リスク

運営会社が倒産した場合、投資中のお金が戻らない可能性があります。

まさお
まさお

また戻ってくるとしても、想定より時間が掛かる可能性が高いことは覚悟しておいて下さい。

さらに運営会社が未上場企業のため、上場企業に比べてその不安は高いと思います。

このためこのサービスで投資をしたいと考えている方も、出来れば次の2点を心がけておいて下さい。

  1. 余裕資金内での投資とすること
  2. 他サービスと分散しておくこと

COZUCHI

COZUCHIのその他の特徴

ここではメリット・デメリット以外の特徴をご紹介しておきます。

各種手数料について

各種手数料は基本無料です。

  • 口座開設利用料 0円
  • ファンド申込手数料 0円
  • ファンド運用手数料 0円
  • 出金手数料 0円

ただし投資家の銀行口座から投資口座への入金に関する手数料は銀行側で必要となります。

このため投資口座と同行から振り込むか、振込手数料の安いネット銀行の利用をお勧めします。

COZUCHIの場合はファンド毎に振込先が異なります。

COZUCHIの口座開設に必要なもの

ここ以降は僕がWARASHIBEで口座開設した際の情報のため、今後更新予定です。

COZUCHIに口座開設するためには下記が必要です。

  1. メールアドレス
  2. 出金先銀行口座
  3. 本人確認書類2点

このうち本人確認書類2点は途中で画像をアップロードする必要があります。

画像は20MB以内のjpg,jpeg,gif,pnd,pdfファイル

本人確認書類2点

本人確認書類には下記のうち2点が必要ですが、顔写真付き書類が最低1点必要となります。

顔写真付き書類

  • 運転免許証(住所変更時は裏面も)
  • パスポート(顔写真、住所記載ページ)
  • マイナンバーカード
  • 在留カード(両面必須)
  • 特別永住者証明書(両面必須)

顔写真無し書類

  • 各種健康保険証(両面必須)
  • 各種年金手帳
  • 各種福祉手帳
  • 児童扶養手当証書
  • 特別児童扶養手当証書
  • 住民票、住民票記載事項証明書

健康保険証について

なお健康保険証の場合は次の箇所を黒塗り(マスキング)して下さい。

  • 被保険者記号および番号
  • 保険者番号
  • 2次元コード(QRコード)の部分(あれば)
本人確認書類(保険証)のマスキング

保険証のマスキング

COZUCHIの書類登録ページには記載がないかもしれませんが、令和2年10月1日から施行の法律により認められています。

COZUCHI

COZUCHIの口座開設の流れ

COZUCHIでの口座開設は次の流れで行います。

  1. 会員登録申請(会員情報登録)
  2. メールアドレス認証
  3. 出資者情報登録(銀行口座など)

上記までのオンライン上での登録後、本登録パスワードが郵送で届くので、ハガキに記載された手順で口座開設を完了して下さい。

WARASHIBEの本登録はがき

COZUCHI

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