ONIGIRI Fundingは、2020年10月にサービス開始したばかりの横浜発！不動産投資型クラウドファンディング（以下「不動産型CF」）サービスです。
また本記事では、実際に出資者登録を行った管理人がONIGIRI Fundingについて徹底解説してみます。
折角なのでメリット・デメリットはもちろん、管理人の各種評価などをご紹介したいと思います。
これから新しい投資先をお探しの方に、ぜひご参考頂ければと思います。
ONIGIRI Fundingの基本情報
まずはONIGIRI Fundingの基本情報を確認しておきましょう。
| 運営会社 | きらめき不動産株式会社（未上場） |
|---|---|
| サービス開始 | 2020年10月 |
| 想定利回り | 8.0%（年利・税引前） ※1～3号ファンドより |
| 平均運用期間 | 3～6か月 ※1～3号ファンドより |
| 募集ペース | 未確認 |
| 募集方式 | 先着方式（今後は抽選方式もありそう？） |
| 入金方式 | 後入金方式 |
ONIGIRI Fundingでの投資対象
ONIGIRI Fundingは不動産型CFサービスのため、投資対象は当然ですが不動産です。
ただし1つの不動産に1人で投資する訳ではありません。
クラウドファンディングの仕組みで多数の投資家が少しずつ1つの不動産に資金を出し合って投資する形となります。
ONIGIRI Fundingの投資イメージ
また不動産にも色々とありますが、ONIGIRI Fundingの運営会社を見る限りでは神奈川・東京を中心とした大都市圏のマンション・アパートが投資対象となりそうです。
そしてそのマンションの運用期間中の賃料と、最終的には売却時の利益から投資家に分配が行われる形ですね。
ONIGIRI Fundingのメリット
次に、ONIGIRI Fundingで投資を行う際のメリットをご紹介していきます。
ご紹介するメリットに魅力を感じられないようでしたら今回は利用を避けるのも1つの選択です。
私が実際に投資を行いながら感じているONIGIRI Fundingのメリットは主に5つ。
- 1万円からの投資が可能
- 高い分配率（利回り）
- 30%までの下落のカバー
- 運用中の金額の上下が無い
以下では、それぞれのメリットの内容をご紹介していきますね。
1万円から投資が可能
ONIGIRI Fundingでは1万円からの投資が可能です。
中には10万円以上必要なサービスもあるため、ONIGIRI Fundingは状況に合わせて投資金額を調整しやすいサービスですね。
| 投資単位 | サービス名 |
|---|---|
| 1万円～ | CREAL、FANTAS funding、ASSECLIなど |
| 10万円～ | Jointo αなど |
例えば1万円を1年間、5%で運用しても500円の儲けにしかなりません。
管理人は各サービスで基本10万円以上で申し込んでいます。
ただしその次が20万円ではなく、13万や15万円でも投資ができる点が非常に使いやすいと感じています。
高い利回り（分配率）
ONIGIRI Fundingで募集されるファンドの予定利回りは8.0%です。
ONIGIRI Fundingの予定利回り
もちろん将来的に同じ利回りとは限りませんが少なくともサービス開始当初は8.0%固定を匂わせる説明がされていますので、善は急げ！ですね。
ちなみに最近の銀行の定期預金でも特殊な条件がそろった中で1ヶ月とかであれば1.0%の利回りが期待できる場合もあります。
とは言え本当に特殊なので、興味を持った人だけ探してみて下さい（たぶんガッカリします）。
下落の30%まではカバー
ONIGIRI Fundingでは投資家と同じ不動産に運営会社のきらめき不動産も一緒に出資してくれます。
ONIGIRI Fundingのスキーム
また不動産の売却時にその価格が下落していても、30%分まではONIGIRI Funding側が先にダメージを引き受けてくれる方式が採られています。
この方式を優先/劣後出資方式と言い、運営会社側の割合（劣後出資割合）が高いほど投資家側の安全性が高くなります。
この方式の良いところは運営会社が利益を出すためにはそもそも投資家に損をさせないようにする必要がある点ですね。
また不動産型CFでの劣後割合は概ね10～30%の範囲となっていて、30%までカバーされるのは東証上場企業が多いため、ONIGIRIは未上場ながら自身のサービスへの自信が大きいのかもしれませんね。
| 30%固定 | Rimple、Jointo α |
|---|---|
| 20%固定 | SYLA FUNDING |
| 10～20% | CREAL |
ちなみに今のところ30%を越えて劣後出資するサービスはありません。
このためONIGIRI Fundingは不動産型CFの中でもトップレベルに投資家の安全性に配慮されていると言えそうですね。
運用中の資金の上下が無い
ONIGIRI Fundingで運用中の資金は株価のように毎日上下することはありません。
このため日々チャートとにらめっこする必要が無い点が、楽で良いですね。
ただし運用の最後の不動産売却時に不動産の価値が大幅に下がると元本割れの可能性もあります。
そのため次の仕組みである程度カバーされるようになっています。
ONIGIRI Fundingのデメリット
ONIGIRI Fundingでの投資を検討している方の中にはデメリットやリスクが気になる方も多いと思います。
そこで、ONIGIRI Fundingのデメリットについてもご説明しておきたいと思います。
私が考えるONIGIRI Fundingのデメリットは4つあります。
- 元本保証がない
- 利益は総合課税の対象
- 運営会社の倒産リスク
元本保証がない
全ての投資に言えることですが元本保証はありません。
もちろんメリットでご紹介した優先/劣後出資方式により30%の下落はONIGIRI Funding側がカバーしてくれます。
ただし天災や火災でそれ以上に不動産価値が下落する可能性もあります。
このため元本割れがどうしても怖い方にはONIGIRI Fundingはお勧め出来ません。
なお今のところ（2020年10月現在）、不動産投資型ファンディングでは他のサービスも含めて元本割れとなったファンドは1件もありません。
利益は総合課税の対象
株式などの利益は分離課税として他の所得と別に一律の税率が課せられます。
これに対してONIGIRI Fundingで得た利益は、例えばサラリーマンとして得た所得と合算して総合課税の対象となります。
このため元の稼ぎが大きい方は節税策の検討も必要になるかもしれません。
| 課税所得 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| ～195万円 | 5% | 0円 |
| ～330万円 | 10% | 97,500円 |
| ～695万円 | 20% | 427,500円 |
| ～900万円 | 23% | 636,000円 |
| ～1,800万円 | 33％ | 1,536,000円 |
| ～4,000万円 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円～ | 45% | 4,796,000円 |
※各金額を超えると所得全体がその率で課税される訳ではなく、超過部分に課される税率です。
運営会社のリスク
運営会社のきらめき不動産が倒産した場合、投資中のお金が戻らない可能性もあります。
また全額戻ってくるにしても、非常に時間が掛かることも考えられます。
このため余裕資金内での投資とすることと、他サービスとの分散投資をお勧めしています。
東証1部上場企業運営のRimpleやJointo α、東証上場企業への貸付が出来るFundsやCRE Funding(FUELオンラインファンド)なんかも候補にあがります。
ONIGIRI Fundingのその他の特徴
ここからはメリット・デメリット以外のONIGIRI Fundingの特徴をご紹介していきます。
各種手数料について
ONIGIRI Fundingでの各種手数料は基本無料です。
- 口座開設利用料 0円
- ファンド申込手数料 0円
- ファンド運用手数料 0円
- 投資家口座への振込手数料 0円
ただし投資家口座から投資資金への振込手数料だけは必要となります。
このためONIGIRI Funding側の振込先銀行と同行か、振込手数料の安いネット銀行の利用をお勧めします。
ONIGIRI Fundingの総合評価
まだ実績が少なく運営会社も未上場企業のため評価は出来ません。
ただ次のような点は非常に良いと思いました。
- 利回りが8.0%とかなり高め
- 劣後出資で30%までカバーされる
もちろん運営会社については慎重に評価判断する必要がありますが、その他の条件については同じ不動産型CFのサービスの中でも好条件がそろったサービスだと思います。
今後、数件～10数件と償還し始めてから改めて運営会社も含め再評価したいと思います。