OwnersBook「京都市下京区京町家再生第1号ファンド第1回」を読み解く

驚きました。東京23区を中心とした不動産担保ローンファンドを扱うOwnersBookさんで初めて京都のファンドが募集されます。

京都市下京区京町家再生第1号ファンド第1回

今までも東京23区外の地域として西東京市や千葉市のファンドの募集はありましたが、今回、OwnersBookさんが関西圏の不動産に進出した理由は下記の通り説明されています。

『OwnersBook』は、現状のスキーム(貸付型クラウドファンディング)において10戦10勝を目標とする中で、万が一借入人の債務不履行等が生じた場合に備え、資金回収のしやすさを重視する理由から、従来、東京23区を中心とした首都圏の不動産担保ローン案件を提供してきました。

案件の多様性という観点から『OwnersBook』案件の全国展開を期待する投資家ニーズの高まりを受け、首都圏以外であっても当該担保不動産の流動性が高く、万が一借入人の債務不履行等が生じた場合でも資金回収できると判断したものについては、投資家の皆様にご提供できるよう、案件の厳選を重ねてきました。

(「OwnersBookの全国展開および京町家再生案件に関するお知らせ」)

確かに募集されるファンドがいつも同じような地域ばかりだと自然災害などの面でリスクが集中するのもありますが、単純に心理的な飽きも感じてしまいますので、新たな地域のファンドが募集されるのは良い傾向だと思います。

しかも今回募集されるファンドは内容も良さそうに感じましたので、久しぶりにファンドの内容を読み解いてみます。

ファンドの基本情報

基本情報
期待利回り 5.0%
運用期間 1年2か月(2017年11月30日~2019年02月20日予定)
担保/保証 抵当権/根抵当権
募集総額 4,050万円
最低投資金額 1万円~
期中配当 毎四半期
募集開始予定 2017年11月17日 18:00

 

最近はOwnersBookさんでも利回りが4.0~4.5%のファンドもありますので、5.0%で募集されるのはありがたいですね。

ファンドの詳細情報

今回のファンドは2つの物件で構成されていますが、1件目は4,000万円、2件目は50万円の貸付となっており2件目は比率が低いため無視します。

京都府京都市下京区に所在する京町家1棟

1件目の「京都府京都市下京区に所在する京町屋1棟」について読み解いてみます。

OwnersBookさんによるリスク評価

OwnersBook「京都市下京区京町家再生第1号ファンド第1回」物件リスク

稼働率単位のリスクが分析対象外となっていますが、通常は募集されるマンションや商業ビルのファンドで、稼働率(入居率)が高ければリスク小、低ければ大となります。

今回の対象不動産は「宿泊施設に用途変更する大規模リノベーション予定」となっていますので、この部分は仕方ないですね。

またスポンサークレジットのリスクが大となっていますが、この総合不動産会社さんはまだ設立2期目ということでこの評価は仕方ありませんが、今回と同じような京町屋大規模リノベーション工事の実績がある点は評価できますね。

物件の財務構造

OwnersBook「京都市下京区京町家再生第1号ファンド第1回」物件の財務構造

ファンドが失敗した場合、担保を売却して返済にあてることになりますがこの表から、運用期間で中に担保不動産の価格が現時点から67.6%を下回らなければ、元本が戻ってくることが期待できそうです。

OwnersBookさんで募集される他のファンドはこの部分が80%に近いものも多いため、この割合は非常に優秀だと思います。

※実際には評価額のずれや手数料、税金なども考慮して想定することをお勧めします。

また地価公示・地価調査サイトによると周辺地価はここ5年上昇を続けており、この1年も最大24%上昇している地域もあるため、運用期間(1年2か月)中に担保不動産の価格がこれを下回る可能性は高くはなさそうに感じられますね。

もちろん担保不動産には上物も含まれ、地価の上昇だけでは評価しきれませんので参考までに。

京町屋(仮称)宿泊の優待券が付きます。

今回のファンドにはOwnersBookさんでは初めて、利回り以外に付帯するリターンとして投資対象の京町屋(仮称)の宿泊優待券が付きます。

OwnersBook「京都市下京区京町家再生第1号ファンド第1回」には優待券が

条件の「投資額20万円」「割引額上限:投資額の2/10」の時点で最大4万円分の割引、また京町屋の宿泊相場は1泊1室2人で2~3万円が多い(「一休」調べ)ようなので、「正規宿泊料金の50%OFF」の条件をフルに活かしたい場合は家族連れ4人などでの宿泊に向いていそうです。

しかも自分が投資した先の宿泊施設を意識して泊まれる機会なんてそうそう無いと思いますので、非常に面白いリターンに思えますよね。

ただ、優待券が貰えるのがファンドの償還日(2019年2月20日予定)以降と先の話で、有効期限も優待券発行から6か月以内なので予定が立てにくい点は若干あるかもしれません。

まとめ

まとめると、今回のファンドは次のポイントから積極的に投資したいと考えています。

  • OwnersBookさんでは利回り高めの5.0%
  • 初の京都でのファンド
  • 担保余力も33.4%(100-67.6)と十分な上、周辺地価も上昇中
  • 自分が投資した宿泊施設に泊まれるチャンス

とは言え今回のファンドはこれらの理由から投資家さんたちの人気を集め、募集開始直後に完売する可能性も高いように思いますので実際に投資が叶うか気になりますね。

 

なお今回を機に新たにOwnersBookさんにご興味を持っていただけましたら、投資口座の開設をご検討頂けますと幸いです。

OwnersBook

OwnersBookさんは2017年9月にマザーズに株式上場し、募集ファンドも担保余力が大きく取られており未だ貸し倒れも無いなど、比較的リスク低目のソーシャルレンディングサービスではないかと思います。

東京23区の不動産への投資は如何ですか?

OwnersBook東証上場企業のロードスターキャピタルが運営するOwnersBookでは、東京23区を中心とした不動産への投資を行うことができます。

利回りは5%と他のソーシャルレンディング会社に比べると決して高くはありませんが、ファンドの担保余力(≒元本棄損に対する余力)が20%以上と高く、また追加配当が貰えることもある点などが魅力的なサービスとなっています。

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