こんにちは！管理人まさおです。
また来ましたよ。WARASHIBE（現在のCOZUCHI）の高利回り+上振れありファンド。
最近まで募集されていたファンドは想定利回り10%+αでしたが、今回はやや下がり9%+αの案件です。
さらに劣後割合も43.3%と高めに設定されており、一見お得なファンドに見てます。
ですが高利回りの案件ということはその分、高リスクの可能性もあります。
このため今回の投資対象の不動産の状況が気になり現地で色々と確認してきました。
また折角なので皆様に、その内容を共有させて頂きたいと思います。
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ファンドの基本的な情報
まず今回のファンド「品川区 五反田Ⅱ」の基本的な情報をご紹介します。
| 想定利回り | 9.00%（年利換算） |
|---|---|
| 運用期間 | 約6ヵ月 |
| 保全方法 | 優先/劣後出資方式 |
| 募集金額 | 1億7,000万円 |
| 必要資金 | 1万円～ |
| 申込方式 | 先着式（7,000万円まで） 抽選式（7,000万円から） |
7,000万円まで先着式、残りを5月1日から抽選式で募集する方式が採用されており先着枠は既に完売しています。
投資対象不動産について
投資対象不動産は東五反田に所在する「中丸ビル」です。
| 築年月 | 1963年3月28日（築61年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 延床面積 | 543.43㎡ |
現地調査①築年数について
60年近い築年数はちょっと気になりますね。
ただ、実際に現地で確認した限りでは外観や入口付近はそこまでの古さや老朽化は感じませんでした。
中丸ビルの入口
また内部については「品川区 五反田Ⅰ」ファンドなどで、空室発生時にリノベーションを実施しているようです。
現地調査②現在の入居状況
賃料や売却に影響するため現在の入居状況も気になりますよね。
そこでビルの1階入口にある郵便受けの状況を確認しました。
中丸ビルの郵便受け
6つある郵便受けのうち真ん中下がテープ止めされていることから、1室空きがあることが分かりますね。
また左上も少し気になりますが、2階部分のトランクルームのプレートが無いため、恐らくここの郵便受けのようですね。
中丸ビルの外観
このことから、ビルには6室（1階に料理店とオフィスがありました）あるうち1室が空室となっていることが確認出来ました。
現地調査報告の内容は以上です。
劣後出資の割合の状況
改めて優先/劣後出資の割合の状況を確認しておきます。
WARASHIBE「品川区 五反田Ⅱ 」の優先/劣後出資割合
総投資額3億円のうち1億3,000万円が劣後出資部分となっていることから、劣後出資割合は約43.3%となります。
なおビルの賃料は現在1フロア38万～46万程度、平均42万円×5階分で計算して年2,500万円辺りの収益でしょうか。
経費を20%と仮定すると2,000万円の利益、今後20年の稼働で不動産価値は4億円程度と見込めるかもしれませんね。
ただし今回の空室やコロナの影響などで価値はより低くなる可能性があることは念頭に置く必要があります。
※計算式も仮定の数字を使用しているため鵜呑みにはしないで下さい。
最後にまとめ
今回のファンドの気になったポイントを最後にまとめておきます。
- 予想利回りは9%+αと高め
- 劣後出資割合も40%以上と高め
- ビルには現在空き室が1室
もちろんこれだけの情報では投資判断を行うには少ないかもしれません。
ただ、特に現地調査の情報など少しでも、そのお役に立てていましたら幸いです。
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