こんにちは！管理人まさおです。
ちょこっと不動産で9月7日(火)12時30分から5号ファンドの募集が開始予定です。
投資対象の不動産は東京都西多摩郡に所在する2階建のアパート。
主なファンドの募集条件は次の通りです。
- 募集金額：3,000万円
- 予定分配率：5%（年利）
- 運用期間：5か月
- 劣後出資割合：30%
ちょこっと不動産の劣後出資割合はファンド毎設定のようですが、今のところ30%を継続してくれている点が嬉しいですね。
さて今回の記事ですが、ふと思い立って今回の物件の価値を調査してみましたので、ご紹介したいと思います。
ただし僕は不動産のプロではなく単なる素人調査のため、参考程度に聞いて頂けますと幸いです。
投資対象不動産について
今回の投資対象物件は木造アパート「モリタハイツ」です。
| 築年月 | 1989年4月(築33年) |
|---|---|
| 物件種別 | アパート |
| 構造 | 木造瓦葺 |
| 階数 | 2階建て |
| 総戸数 | 6戸 |
ちなみに最寄り駅は徒歩13分とのことで、若干遠いかなーという感じでしょうか。
木造築33年過ぎのアパートの評価額は？
本物件は木造で築33年。ふと耐用年数が気になり調査してみました。
国税庁が定める木造建物の法定耐用年数は22年とのことなので、だいぶ過ぎてますね。
また法定耐用年数を超えた物件の銀行評価額はゼロという気になる表記も。
上物を除いた土地の価値
ただし耐用年数を過ぎた建物はともかく、土地には評価額が付くはずですね（記事にもそんな記載がありますね）。
そこで久々に地価公示・地価調査のページで本物件近くの地価を調査してみました。
こちらは物件から徒歩4分程度の土地ですが、2020年の地価は89,600円/㎡とのこと。
異なる土地のため参考程度の情報ですが、この地価に物件の土地面積428.69㎡を掛けると約3,841万円となりました。
これは優先出資額3,000万円より大きく、劣後分を合わせた4,300万円より小さい金額ですね。
収益物件としての価値
銀行評価とは別に、本物件は満室稼働中で賃料収入も期待できる収益物件としての価値は期待出来そうですね。
例えば6室すべて5万円の賃料で、これを10年継続すると3,600万円の収入が発生する事になります。
もちろん入居率やコストなどの想定も必要ですが、土地・建物合わせれば十分に価値がありそうな感じもしますね。
なお賃料の計算はしていますが、本物件にはマスターリースも設定されているようです。
最後に改めて
最後に改めてもう一度お伝えしておきますが、今回の調査は不動産のプロではない素人によるものです。
このため皆様の投資判断に責任を持つことは出来かねますので、そこのところ、よろしくお願い致します。
ちょこっと不動産は主に東京の23区外の物件への投資を中心とした不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
- 2021年3月開始
- 創業33年超の不動産会社運営
- 優先/劣後出資方式
- 利回り5～6%(年利)
- 1万円からの投資
- 賃料保証ファンド有り