こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「戸田市マンションプロジェクト」ファンドの主な募集条件はこちら。
- 募集金額：3億4,000万円
- 予定分配率：8.0%（年率）
- 運用期間：約12ヵ月
- 劣後出資割合：約2.86%
- 募集方式：先着式
また今回は公式サイトの数字から各種利回りを計算してみたり、売却価格の妥当性や売却可能性などについて推察もしてみました。
このためこれらの内容にご興味ある方は、ご参考頂ければと思います。
投資対象不動産について
今回のファンドの投資対象は埼玉県戸田市美女木１丁目18-5および6に所在する「第一・第二美女木マンション」の2棟です。
| 第一 | 第二 | |
|---|---|---|
| 築年月日 | 1972年1月（築52年） | 1972年1月（築52年） |
| 物件種別 | マンション | |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 | |
| 階数 | 地上4階 | 地上3階 |
| 全戸数 | 24戸 | 18戸 |
両物件はGoogleマップでは、恐らく最寄りの北戸田駅から徒歩25分、西浦和駅から30分程度に位置するようでした。
このため物件居住者の方々は自動車やバスでの移動が中心なのではないかと推察されます。
物件の表面利回り、実質利回り
公式サイトのシミュレーション欄から下記の数字を引用してみます。
- 出資総額：3.5億円
- 賃料収入：2,303.4万円
- 分配原資（Ⅱ）：1,979.4万円
※賃料収入から支出を減額した金額
ここから計算すると物件の表面利回りは約6.58%、実質利回りは約5.65%程度となりそうでしょうか。
また参考までに今回の物件の所在する戸田市の中古マンション表面利回りは2020年の時点で5.47%という数字を見つけました（40位）。
参考 51地域別【中古マンション 表面利回りランキング＆マップ】埼玉県編 2020年
この数字を基準とすれば、今回の物件の表面利回りはこれを1ポイント強上回っていることになりそうですね。
なお2棟に対する投資なので現況より1～2室空き部屋が増えても全体影響は多少軽微には留まりそうですね。
実質利回りから不足するファンドの利回りについて
今回の賃料収入から計算した実質利回り5.65%だけではファンドの予定分配率8.0%に不足が発生します。
この差分については今回の物件を3.5億円で購入し、1年後の運用期間終了時に3.75億円で売却する想定での売却益から捻出予定のようです。
なお公式サイト提示の今回の物件の価格調査報告では積算価格約4.5億円とのこと。
また3.75億円売却時の分配原資2,935.3万円に対して今回優先出資枠に割り振られるのは2,720万円の予定となっています。
つまり約26.7%程度を劣後出資（victory fund）側が得る計算になるため、売却額がもう少し低く場合でも8%の原資は確保されそうですね。
もちろん売却成功が前提条件ですが、そこは1997年7月（25年超）設立の運営会社の力量次第ですね。
物件は実際に売却することは出来そうなのか？
残念ながらこの点について明確にお答えは出来ませんが、3.75億円で売却（相手が購入）した際の利回りも計算してみました。
※諸経費や入退去、賃料の低下などは考慮に入れていません。
その結果、物件の表面利回りは約6.14％、実質利回りは5.28%となり、戸田市の中古マンション表面利回り5.47%は一応超えそうでした。
ただし築年数的にババ抜き状態になっていないか、という点については考慮しておく必要もあるかもしれませんね。
victory fundは1997年7月（27年超）設立の不動産会社が運営し、年利回り8～10%程度が狙えることで人気の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。