こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される1件目「不動産担保ローンファンド#15（住宅@富ヶ谷）」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：8,280万円
- 予定分配率：6.00%（年率）
- 運用期間：約1年6ヵ月
- 保全方法：不動産担保（抵当権第一順位）
- 募集方式：先着式
そして2件目の「不動産担保ローンファンド#16（住宅@石神井）不」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：3,500万円
- 予定分配率：6.00%（年率）
- 運用期間：約1年6ヵ月
- 保全方法：不動産担保（抵当権第一順位）
- 募集方式：先着式
募集金額に差はありますが、どちらも予定分配率6.0%、運用期間約1年6ヵ月など共通点が多いファンドですね。
AGCFと言えば最近募集された「アイフルファンド #23」の予定分配率が1.0%を切って驚いたばかり。
もちろん1967年設立の東証プライム上場企業に貸付を行うファンドなのでリスクも低いでしょうからリターンも低くなるのも当然でしょう。
ただやはり折角貸付型・不動産型CFで投資するかには高リターンを狙いたいとも思いますよね。
そしてそんな投資家のみなさんにとって今回の2ファンドは非常に狙い目のファンドになりそうですね。
LTVに目が点！
さて今回の両ファンドは利回りに目が行きがちですが、設定される不動産担保（抵当権第一順位）のLTVをチェックして目が点になりました。
不動産～#15のLTV
不動産～#16のLTV
43%と28%・・・えぇ！！！そんなんあるの⁉
そもそもLTVはLoan To Value、つまりその不動産担保の評価額に対して何%までの貸付を行うかの話で80%以下辺りが基準となることが多いようです。
例えば老舗の貸付型CF「OwnersBook（オーナーズブック）」なんかがそうですし、AGCFも通常は85%以下が基準となっています。
そしてこの数字は低ければ低いほど投資の安全性が増すため、今回のLTVを見て安全と考えて投資する方も多いかもしれませんね。
ただ実は、LTVがここまで低いのにはちょっと理由があるみたいなんです。
LTVが低く設定されている理由
その理由がこちら（AGCFのファンド情報から引用）。
本担保不動産は共有持分となっているため、本貸付の不動産評価額（持分）に対するLTVを通常より低くしリスクを軽減しており、
つまり今回の担保物件には複数の所有権を持った所有者がおり、今回の貸付先はそのうちの1者でしか無いということみたいですね。
では具体的に今回の貸付先企業が担保物件に対してどの程度の所有権を持っているかと言うと・・・
ログイン後情報にしか記載が無いため書けませんが、「担保物件概要」欄の「床面積」「地面積」で確認可能です。
なるほど。ちなみにそうなると物件評価額の一部にしか権利が無いからLTVはもっと低い方が良いんじゃないの？
もし今回のLTVが物件丸々の評価額を元に算出されているのでしたら確かにそうですね。
ただ流石に今回は「不動産評価額（持分）に対するLTV」となっているため、それぞれの数字にある程度の安心感はありそうですね。
とは言え共有持分の売却は足元を見られたり時間が掛かかるリスクなんかもありそうなので、その辺は考慮しておく必要もありそうですけどね。
つまり今回はLTVの数字だけでリスクを判断せずに、共有持分の売却時のリスクまで想像しておくのが良さそうですね。
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