こんにちは！管理人まさおです。
その対象ファンド「東京都新宿区神楽坂 収益ビルファンド」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：3億7,200万円
- 想定利回り：13.10%（年率）
- 運用期間：約10ヵ月
- 劣後割合：ログイン後情報
- 募集方式：抽選式
また25日(木)に公式サイトで発表があり、当該不動産の取得後に支払予定だったコストの削減により２つの条件が変わっています。
| 変更前 | 変更後 | |
|---|---|---|
| 募集金額 | 3.80億円 | 3.72億円 |
| 想定利回り | 10.3% | 13.1% |
表でまず目につくのは、募集金額が800万円減っている点でしょうか。
こちらは800万円分のコストが削減出来たことで、投資家から集める資金も同額必要が無くなったと読み取ることが出来そうでしょうか。
また想定利回りが10.3%から13.1%にアップしていますが、コストが削減されたら何故想定利回りがアップするのか気になりますよね。
ちょっと細かいかな～と思いつつも今回はその理由を考察してみましたので、ご紹介してみたいと思います。
変更前後の分配金額を比較して分かること
という訳で、先ほどの表に「運用期間10ヵ月」の前提を加えて変更前後、それぞれで必要となる投資家向けの分配金総額を計算してみます。
| 変更前 | 変更後 | |
|---|---|---|
| 分配金総額 | 3,261万6,667円 | 4,061万円 |
結果、差額がほぼ800万円（799万3,333円）で募集金額の減額分にほぼ一致するため、コスト削減分が丸々分配金に補填された感じでしょうか。
と、最初は考えましたがこの考え方は少しおかしいことに気付きました。
何故なら、そもそも差額は変更後の募集金額×変更前の想定利回りを前提に計算する必要がありそうだからですね。
この場合、分配金額は3,193万円（3.72億円×10.3%÷12ヶ月×10ヶ月）から4,061万円に増えることになります。
つまり実際の差額は868万円ですね。
このため変更前後の募集金額減額分の800万円と、変更前後の分配金総額の868万円で86万円の差額があり、これをどう考えれば良いかと言うと…
- そもそも計算の考え方が間違っている
- 差額の86万円はヤマワケ側が手出し？している
- 分配金総額の差額＝コスト削減額だが、募集減額分は800万円
- その他
辺りでしょうか。
一番ありそうなのは1番かな笑
中の人では無いので結論は出せませんが、皆様も色々と思考されてみては如何でしょうか。
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