こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「まにわく27号」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：4,140万円
- 想定利回り：7.00%（年率）
- 運用期間：約3ヵ月
- 劣後割合：10%
- 募集方式：先着式
ちなみに「まにわく」の前回ファンド26号は想定年利回りは同じ7.0%でしたが劣後出資割合は20%と今回よりも高めでした。
リスクとリターンの関係を考えると劣後出資割合が下がった分、今回の方がもう少し想定利回り高めだったら嬉しかったなと思います。
ただ運用予定期間は9ヵ月⇒3ヵ月と短くなっており、流石にこの短さであればある程度売却先は見えているものと期待したいですね。
もちろんその辺は僕の勝手な願望ですが、当初から3ヵ月は流石にファンド予定に書けない気もします。
具体的な根拠がある訳でもありませんが、そういった点に掛けてみたい方は改めてチェックしてみても良いかもしれませんね。
今回の投資対象不動産について
さて、という訳で今回のファンドの投資対象は神奈川県横浜市磯子区に所在するマンション「メゾン丸山」です。
| 築年月 | 1987年7月（築37年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄骨造陸屋根 |
| 階数 | 3階建 |
| 総戸数 | 9戸 |
| アクセス | 京浜東北線「根岸」駅 徒歩20分（バス12分） |
僕の田舎の駅はそんなに立派な駅では無いので、ちょっと羨ましいかもしれません。
ちなみに根岸と言えば「牛タンのねぎし」を思い出す方もいるかもしれませんが、そちらは新宿歌舞伎町が発祥とのことでした。
物件の表面利回りについて
ちなみにマンション情報サイトの「マンションレビュー」によると今回の平均賃料相場は41,210円とのことです。
参考 メゾン丸山
また今回の物件の部屋数は9戸とのことなので、満室稼働時の年間収入は4,450,680円。
そして今回のファンドの総出資金額は4,600万円のため、そこから表面利回りを計算すると約9.67%ということになりそうです。
ちなみにファンドの想定利回りは7.00%のため、物件の実質利回りを考慮するとギリギリ辺りなのでしょうか？
ただしその計算には空室率は含めていないため、もしかすると実質利回りでも想定利回りを割り込む可能性もありそうですね。
とは言え今回のファンドには マスターリース契約不動産会社による物件の一括借上げ。オーナーは入居状況に関わらず全室... More も付くため空室率が高くても恐らく分配金額分の賃料収入は得られそうです。
ただし物件に空室が多いと高値での売却が出来ず物件売却損で損失が発生する可能性もあるため、その辺も踏まえて投資判断しておきたいですね。
