K-FUND 1号の気付いている人は気付いているあの件について公式に確認してみた！

こんにちは！管理人まさおです。

という訳で今回はそこで得られた情報を元にK-FUNDの公式サイトに問い合わせた件、そして頂いた回答についてご紹介していこうと思います。

なお当然ですがその内容について僕は安全性やリスクなどを適正に評価できる立場にある訳では無いためご留意のほどよろしくお願いします。

K-FUND（ケーファンド）

1号案件について問い合わせた内容

まず今回の問い合わせのきっかけは、今回の1号ファンドの投資対象物件が某貸付型CFサービスからの借り入れの担保となっていたことです。

またそのサービスの募集金額と LTVLTV（Loan to Value）とは担保評価額に対する貸付金額の割合で、貸付の安全性... More （貸付金額÷物件評価額）から逆算して担保物件の価値が2億円ちょっとと計算することが出来ました。

これに対して1号ファンドの投資家から集める優先出資金額、K-FUND側が持つ劣後出資金額、そして金融機関からの借入金額は次の通りです。

このためこの差額について、K-FUND公式サイトの問い合わせフォームから次のような問い合わせを行ってみました。

■ お問い合わせ件名
1号ファンドの物件評価額との差額について

■ お問い合わせ内容
1号ファンドの土地についてXXXサービスの募集金額、 LTVLTV（Loan to Value）とは担保評価額に対する貸付金額の割合で、貸付の安全性... More から第三者物件評価額が2億円ちょっとと計算できました。

これに対して本ファンドでは3億円近い事業総額になっていますが差分の1億円分の使途は契約前書面などで確認可能となる予定でしょうか？

解体費用は100～200万円程度と予想しており、多少高くなっても差額を埋める程では無いように感じています。

K-FUND（ケーファンド）

公式サイトから貰った回答について

前提として下記は公開して問題ないと確認していますので、（念のため貸付型CFのサービス名部分以外）全文をそのまま引用しています。

ご質問の件ですが、不動産の評価について触れるのが分かりやすいと考えております。

今回の評価については、XXX側（約2億円）と弊社側の評価（3億円）方法が異なっていると理解しております。

XXX側は取引事例比較法（おそらく）で、弊社側は開発法（土地を取得してマンションや分譲住宅などを建てるデベロッパーの目線による評価方式、一種単価評価のイメージ）で、金融機関は取引事例を重視する傾向が強く、事業側は実際の価値に重きを置く傾向があります。

鶴見区本町通1丁目は４種類の用途地域（添付画像）が混在しており、弊社が取得する物件の容積率は400％、他の地域は200％となっております。

つまり、容積率が倍異なっており、マンションを建てた場合の部屋数が倍異なるため、その土地の価値が倍ぐらい異なってもおかしくありません。

もちろん、取引事例比較法であっても、しっかりと近隣の容積率が同じもので比較していれば評価に大きな乖離はでませんが、事例が少ないエリアということも乖離がでている原因と理解しております。

一方で、募集時に公開する前書面等では、対象物件の評価を開発法ではなく、原価法としておりますのは、開発法と原価法で低い方を採用しているためです。

長々と書きましたが、最初にご質問への回答としては、弊社の約3億円の評価は、弊社の取得原価となります。

この内容で一定納得感を得られた方は投資に前向きになっても良いし、そうでない方は無理して投資を実行する必要も無いと思います。

ただこうやって疑問に思ったことは一つ一つでも解消してから投資判断したいと思いますし、この内容が皆さまのお役に立てましたら幸いです。