こんにちは！管理人まさおです。
COZUCHIで9月21日(火)19時から募集の「豊島区目白 区分マンション」を現地調査してきました！
と言っても毎回そうですが、あくまでも不動産素人による調査です。
投資判断には用いず、あくまでも参考程度として資物件周辺の雰囲気などが少しばかり伝わればと思います。
投資対象不動産について
今回のファンドの投資対象物件は「ニチメン目白ハイツ」の区分1室です。
「ニチメン目白ハイツ」入口
| 築年月日 | 1973年7月30日(築48年) |
|---|---|
| 物件種別 | マンション |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 地上10階建て |
| 全戸数 | 53戸 |
また更に言うと、このマンションは8階にある一室（延床面積52.75㎡）のみが対象ですね。
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「ニチメン目白ハイツ」の奇妙な造り
ニチメン目白ハイツの入口の左手に何故かもう1つ建物への入口があり、そちらには「山愛ビル」の文字が。
山愛ビル
詳細は不明ですが、マンションに一部オフィス部分が同居していて入口が分かれているようでした。
恐らくですが建物の2階部分がせり出していたので、そこがオフィス部分になっているのかもしれませんね。
建物の外観（写真下手で申し訳ないです）
最寄り駅との距離感と注意点
ニチメン目白ハイツは山手線の高田馬場駅と目白駅のちょうど中間地点ほど、双方とも徒歩7分程度の場所にありました。
このため距離的には非常に良い立地にあるとは思うのですが、目白駅側は駅までずっと坂が続く点がやや気になるところ。
目白駅側へ続く坂
逆に高田馬場駅へは多少の上下はあるものの、目白駅側ほどは疲れなく歩ける点で使いやすく感じました。
ただ途中に信号が2カ所ほどあり、待たされた時は少し気になるかもしれません。
また利用出来そうな駅としてもう1つ、都電荒川線の学習院下駅が徒歩10分ほどの距離に。
学習院下駅
最後に歩道橋を上下する必要がある点は少し残念ですが、路線駅に用事がある時には非常に便利そうですね。
目白駅側の周辺環境
目白駅側は駅を超えると飲食店などありそうでしたが、マンションに近い側の施設はそう多くは無さそうでした。
目白駅
その理由のはマンションと駅までの道の横に学習院大学の敷地が広がっていること。
学習院大学（目白駅前）
ただ学習院大学と言えば皇室御用達、そのお陰か目白駅側は治安なども良さそうに感じられました。
高田馬場駅側の周辺環境
逆に高田馬場駅側は飲食店なども多く賑やかな印象を受けます。
高田馬場駅
ただ、駅周辺には何故か地べたに座り込んでいる人も多く、夜間などの治安は大丈夫かな？とやや不安に感じました。
わずかな時間での印象でしたが、ネットでも治安についての同様のコメントを見かけました。
とは言え飲食店などが多い地域は様々な人も増えるため、その辺はメリット・デメリット両面あるのかもしれませんね。
近所にあるスーパーなど
マンションから高田馬場駅側に徒歩1～２分程の場所にスーパー「オーケー 高田馬場店」がありました。
オーケー高田馬場店
オーケーストアと言えば低価格がウリのスーパーのイメージがあり、個人的には非常に便利な印象。
また目白駅側に徒歩1～2分の位置にはファミリーマートもあり、日常の食に関しては100点満点の立地ですね。
投資物件マンション1室の価格について
さて最後に少し話が変わりますが、今回の物件のファンド簿価は153万円/坪、また延床面積は52.75㎡とのこと。
つまり本マンション1室の価格は2,441万円程度と言うことになりそうですね。
またマンションマーケットで調べると同マンション5階、2LDK、約52㎡の部屋で参考査定価格3,770万〜3,960万円とのこと。
と考えるとファンド概要欄の「約40％のディスカウントでの取得」はあながち過ちでも無さそうですね。
もちろんリースバック取引での取得のため、運用期間内での売却は難しそうですけどね。
ここまでの現地調査、価格調査で僕個人としては本ファンドにも投資申込をしようと考えています。
最後の念押しで皆様の投資判断について私は責任取れませんが、みなさんはどう感じて頂けたでしょうか。
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