「A funding 2号 不動産特定共同事業」の投資物件評価やちょっと気になる点など

東証マザーズ上場AMBITION(3300)運営の不動産投資型クラウドファンディング「A funding」で7月22日10時から「A funding 2号 不動産特定共同事業」の募集が予定されています。

A-Fundingの1号ファンドは2月に募集されていためそこから約5ヶ月ぶりの募集となります。

このため本ファンドの投資物件の参考査定価格や周辺地域の状況、マンションの状況などについて調査を行い、少し気になる点もありましたので、ご興味がありましたらお付き合い下さい。

A-Fundingについて

はじめにご存じ無い方に簡単に「A funding」について簡単にご紹介しておきますね。

  • 東証マザーズ上場のAMBITIONが運営
  • 不動産投資型クラウドファンディングで1万円からの投資が可能
  • 利回りは5~6%台となる模様

このサービスは「穴場」として紹介していますが、1号ファンド募集から期間が空いて久々の募集となるため、今回の募集でどの程度出資が集まるか期待されます。

A funding

ファンドの基本的な情報

ファンド名A funding 2号 不動産特定共同事業
運用利回り5.00%(年利換算)
運用期間約6ヵ月
保全方法優先/劣後出資方式
募集金額840万円
必要資金1万円~
返済方法一括返済
申込方式先着式

投資スケジュール

  • 募集開始日
    2020年07月22日 10時
  • 募集終了日
    2020年08月25日 17時
  • 運用開始日
    2020年10月01日
    ↑約6ヵ月↓
  • 運用終了日
    2021年03月31日

投資対象の不動産物件について

本ファンドの投資対象は東京都新宿区西新宿に所在するマンション「ダイヤモンド西新宿」の1室です。

「ダイヤモンド西新宿」の主な特徴
所在地東京都新宿区西新宿5丁目8番5号(Google MAP
構造鉄骨鉄筋コンクリート造
階数11階建
床面積19.45㎡(2階の1R 1室)
築年月1976年5月新築

参考査定価格などについて

マンションマーケットで調査した本物件の1室(投資対象とは限りません)の記事執筆時点の参考査定価格や賃料などをご紹介します。

「ダイヤモンド西新宿」の参考査定価格など
対象物件6階, 1R, 約17㎡の例の場合
参考査定価格900万~940万円
賃料相場6万~7.3万円
表面利回り7.0~8.5%

出資の構造について

本ファンドの優先/劣後出資の割合から出資構造を表してみました。

物件価格
900万円
劣後出資
840万円
(93.3%)
優先出資
360万円
(40.0%)

本出資構造では物件価格(900万円)を出資総額(1,200万円)が上回っており一瞬驚きましたが、これは出資金額にリノベーション価格が含まれているためですね。

つまり運用期間の6ヵ月の間にリノベーションを行い、物件価格を1,200万円以上にバリューアップして売却するスキームになっています。

周辺地価の状況は5年連続上昇中

地価公示・地価調査 (2020年) – 全国地価マップで東京都新宿区西新宿の地価を調査したところ数カ所の地価公示情報が見つかり、本物件に近い4丁目のサンプルは次のようになっていました。

周辺地価の状況

当該マンションに関する捕捉情報

当該マンションは一部の部屋がリノベーション後にマンスリーマンションとして貸し出されているようです。

物件は東京都庁近くに所在しており、また大企業のビルが林立している地域にも近いため、一時的な住居としての需要が高い可能性があります。

もしかすると本物件の売却先は一般人ではなく、そういった業者が想定されている可能性もありそうですね。

気になる点もあり(損益・配当の配分率)

本物件では投資家が70%、AMBITIONが30%を出資しますが、損益・配当の分配予定は次のように設定されています。

匿名組合損益104.6万円
投資家配分42万円
AMBITION分62.6万円

ここまで正直に説明がなされている点は好感が持てますが、出資金額には諸々のコストも平等に乗せられるため、分配も同様の比率で提示して頂きたかったですね。

今回の投資ポイントとまとめ

今回の投資ポイントをまとめると次の3点になります。

  • 劣後出資の割合は30%
  • 利回りは5.0%とほどほど
  • 投資対象物件周辺の地価の状況は良い
ただし気になる点もあります。
  • マンションが1976年築とかなり古い
  • 出資総額が現状の物件価格を上回っている
  • 出資比率は投資家の割合が高いが、配分はAMBITION側が多く取る

以上のポイントなどをしっかりと理解した上で、投資判断を行われることをお勧めします。

なお本ファンドには過去に申込経験がある方向けに優先募集期間(7月22日(水)10時~24日(金)17時)が設定されており、この期間は未投資の方は申込むことが出来ないようです。

A-Funding

東証マザーズ上場の(株)AMBITIONが運営するサービス。利回りや劣後出資割合も中々の好条件となっている。

  • 東証マザーズ上場企業運営
  • 利回り目安6%前後
  • 劣後出資割合30%
  • 出金手数料無料
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