こんにちは！管理人まさおです。
現在募集中の「〜浅草・まちなか旅館〜」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：15億5,000万円
- 想定利回り：4.00%（年率）
- 運用期間：約5年
- 保全方法：固定賃料契約
- 募集方式：先着式/抽選式併用
多くの人から資金を集めて不動産投資する点は不動産型CFと同様ですが、デジタル証券（ST）を利用する点が少し異なります。
またメリットとして源泉分離課税で税率が低い点が挙げられますが、逆に運用期間が5年と長い点は苦手な人も多いかもしれませんね。
途中売却が可能な時期も設けられますが常設ではなく、流動性は不動産型CFとあまり変わらないかもしれませんね。
ALTERNAの分かりにくい点を少し解説
少し話は変わりますが先ほどご紹介した通りALTERNAは不動産型CFとは別の投資手法です。
このため僕自身も当初分かりにくいと感じた点がいくつかありましたので、この機会にその点について軽くご紹介しておきたいと思います。
想定利回りが分かりにくい
ALTERNAの想定利回りは3.0～5.0%などと表示されますが、実はこの数字にはキャピタルゲイン部分が含まれていません。
このためキャピタルゲインも想定利回りに含まれる不動産型CFから興味を持った方は誤解してしまう可能性もありそうですね。
ただALTERNAのターゲット層は必ずしも不動産型CF投資家層だけでは無いため無理を言える点でも無さそうです。
とは言え、より分かりやすいように「4.0%±α」と記載して欄外に「※α=不動産売却損益により上下します」などあると良さそうですよね。
発行価額と基準価額とは？
ALTERNAの案件詳細の「発行価格・手数料等」欄には3つの金額が記載されています（今回の案件を例にします）。
- 発行価格：100,000円
- 発行価額：96,000円
- 基準価額：100,796円
このうち1つ目の「発行価格」は投資家がSTを購入する際の1口当たりの価格です。
次に2つ目の「発行価額」はそこからALTERNA側の手数料を引いた、投資家の実際の持分の1口当たりの基準価値。
そして3つ目の「基準価額」は持分を即時売却した際の1口当たりの価格、つまりこれが発行価格以上だと含み益がある状態ということですね。
ただしALTERNAでは譲渡制限期間が設けられており実際には即時売却は出来ませんけどね。
またこの「基準価額」が運用期間中に常に上下して最終的な売却時にプラスであれば利益が得られるという形になります。
なお賃料収入はこの価額と別に得られる形になるため両方を合わせて利益を狙うのがALTERNAでの投資ということですね。
画面が分かりにくい
最後は投資内容とは別で、僕の個人的な感性の問題？で申し訳ありません。
ALTERNAは画面をスマホに特化しており、投資案件は基本的にPCで確認したい僕としては非常にストレスフルな画面になっています。
ALTERNAの画面
スマホは短文や動画をサッと見るには適していますが、契約書面など細かく時間を掛けて読むのには不適と感じます。
一応、改善は検討されているようですが、いつになるかは不明です。
ただ個人的に老眼が入り始めていてスマホ画面を長文を読むのは疲れるため、出来る限り早めに対応頂けると嬉しいですね。
僕個人の今回の投資判断について
僕はALTERNAの過去すべての募集案件に投資していますが、実は今回はまだ応募しておらず今後ももしかすると投資しないかもしれません。
と言うのはALTERNAで前回募集されたのが今回と同じ浅草のホテル案件で、場所、物件タイプ、時間の分散投資効果が弱そうに感じる為です。
ホテル案件はマンション案件より景気や社会状況に左右されそうなので、別の場所とか、1年後とかだったら投資しやすかったかもですが。
せめて前回案件の前に今回のことも把握出来ていたら投資金額を分散したりしたかもしれませんけどね。
と言う訳でALTERNAさんも、出来たらその辺も考慮頂けますと幸いです。