プレリートファンド初のホテルファンドは売却益分配型だけど要注意！

先日プレリートファンドで募集されたヘルスケア・プレリートファンドの「イリーゼ宮の森」案件は募集開始から瞬く間に完売してしまい、開始時間を失念していた私は非常に悔しい思いをしてしまいました。

そしてそんな私のようなのんびり屋の投資家に忖度した訳でも無いと思いますが、2月16日12時からプレリートファンド初となる「ホテル・プレリートファンド」の募集が行われます。

このため明日の募集に備えて、今回募集される予定のこちらのファンドの内容についてご紹介してみたいと思います。

ファンド（主案件）の基本的な情報

本ファンドの主案件はホテル「センチュリオンホテル上野ヴィンテージ」（東京都文京区）及び「センチュリオンホテル＆スパ上野駅前」（東京都台東区）に対する投資となります。

※公式サイトでは「センチュリオンホテル・ヴィンテージ上野」となっていますね。

※副案件への投資は各ファンド5万円の募集となっておりファンド全体に対する比率が低いため省略しています。

この表の通り本ファンドは通常の期待利回りに加え、物件売却時の追加分配7.5ポイント分を加えた最大期待利回り（IRR）を期待できるファンドとなっています。

ファンドの詳細な情報

ファンドのスキーム

本ファンドは下図の通り、プレリートファンドを通しての「センチュリオンホテル上野ヴィンテージ」及び「センチュリオンホテル＆スパ上野駅前」への投資となっています。

前回の「イリーゼ宮の森」案件では信託受益者がみずほ信託銀行となっていましたが、今回のファンドでは三菱UFJ信託銀行となっていますね。

ただ建物の診断を信託受益者および東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が実施済となっている点では同様のようです。

上野周辺の地価の状況

「センチュリオンホテル上野ヴィンテージ」及び「センチュリオンホテル＆スパ上野駅前」の所在する上野周辺の地価は2013年~2017年にかけて5年連続値上がり、またこのうち直近1年も10%近い値上がりをしている地域もあるようです。

参考サイト：地価調査 – 東京都 台東区 (2017年) – 地価公示・地価調査(基準地価)

この傾向が続くことが期待できれば本ファンドの運用期間は24ヵ月とそこそこの長さとなっていますが、比較的安心感のあるファンドとなっているように思えそうです。

要注意ポイント！担保が付いていません。

前回の「イリーゼ宮の森」案件では「シニアローン総額4億6,600万円の後順位の質権設定」が担保として設定されていましたが、本ファンドでは担保の設定がありません。

ただし、下記のような前回案件と同じような記述は行われています。

※各募集につきましては、返済における優先劣後がございます。
本物件の売却代金が63億円未満だった場合、ファンドCから元本が棄損していく可能性がございます。
なお、各募集分における順位は、プレリートファンドの募集予定総額23億円内のものです。

つまり本ファンドの物件のリートへの売却が成功した場合でも売却代金がLTVの設定値予定を下回った場合ファンドCから元本を棄損する必要があり、さらにファンドの売却に失敗した場合は前回ファンドでは担保不動産の売却益で補填がなされるが、今回の場合は補填は行われないと理解しました。

※個人的見解のため正確な条件が知りたい場合はプレリートファンドに確認して下さい。

まとめ

本ファンドは担保が付いていないためリスクは高めに感じましたが、運用期間24か月後と言えばちょうど2020年オリンピックの開催直前の時期にあたります。

このため多少ギャンブル要素は高めに思いますが、観光需要が高まる時期ごろまでにホテルをリートに売却するチャンスはあると考えられる方は本ファンドへの投資を検討してみては如何でしょうか。