こんにちは！管理人まさおです。
今回募集される「茨城県 つくばみらい市 事業用地」ファンドの主な募集条件はこちら。
- 募集金額：14億2,000万円
- 予定利回り：5.0%（年率）
- 運用期間：約1年3ヵ月
- 劣後出資割合：9.6%
- 募集方式：抽選式
と言ってもCOZUCHIでは15億円超のファンドが過去に6本もあるため、もはや大規模というよりも普通の規模のファンドかもしれませんが笑
さて今回のファンド、茨城県つくばみらい市に所持する素地（土地）に物流施設建築の開発許可を得て転売して利益を目指す形のファンド。
ただ現地の状況を確認してみて一瞬、タイトルのような感想を持ってしまいましたのでその後の調査結果も併せてご紹介したいと思います。
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投資対象不動産とその価値について
今回のファンドの投資対象は茨城県つくばみらい市小絹字小絹に所在する土地です。
| 最寄り駅 | 関東鉄道常総線「小絹」駅徒歩7分 |
|---|---|
| 面積 | 31,305㎡ |
またファンドページの現地の地図から恐らくここであろう場所をGoogleマップから確認してみました（もう少し東側かもしれません）。
え、ただの原っぱ？こんな土地に15.7億円（劣後出資分含む）以上の価値があるの？
はい、僕もそう感じてしまいましたので実際の土地の価値を確認するため、久しぶりに地価公示地価調査のサイトで該当箇所を探してみました。
現地に近い場所の地価調査結果
今回、地価が確認できた場所は現地から徒歩20分程度（ルート検索）の場所にある工業地。
こちらの2022年の地価が51,600円/㎡でしたので、これを元に今回の土地の値段を計算すると約16億1,534万円という数字になりました。
もちろん同じ場所ピンポイントでないため誤差はありそうですが、15.7億円の数字にある程度の蓋然性は認められそうでしょうか。
投資責任までは負えませんが、ある程度の参考になりましたら幸いです。
COMMOSUS「COZUCHI FUND」との関係について
さて話は変わりますが、4月13日(木)11時から貸付型CFのCOMMOSUS（コモサス）で「COZUCHI FUND4号」が募集開始の予定となっています。
またCOZUCHI FUND4号も首都圏近郊の物流用地関連ファンドのため関連性を考えた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
COMMOSUSの方は物流用地の場所が公開されていませんしね。
この点については今回のファンドの契約前交付書面、別紙２のAニ項を確認すると次の記載を見つけることが出来ると思います。
対象不動産に係る借り入れはありません。
COMMOSUSでの投資資金は対象不動産にとっては借り入れ扱いとなるため、どうやら両ファンドには関連性は無さそうですね。
今回のファンドではこういった点と、COZUCHI自体のファンド説明ページを参考に投資を検討してみては如何でしょうか。
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