不動産投資型クラウドファンディング業界で運用資産残高№1の「CREAL（クリアル）」で7月28日20時から「アクシア新宿御苑」の募集が予定されています。
ちなみに実はCREALの累計募集金額は前ファンドまでで49億5,281万円となっており、今回で50億円突破も期待していましたが・・・もう一歩のところで突破ならずでした。
50億円突破の際にはまたキャンペーンを期待したいですね。
さて本ファンドの話に戻りますが、今回の募集金額は2,877万円と最近のCREALの案件の中では小ぶりとなっています。
ただし投資金額に10万円の上限が設定されているため、争奪戦となってもある程度の余裕をもって投資できそうですね。
また本ファンドには少し気になる点もありましたので、ファンドの基本情報や投資対象物件の調査結果などと合わせてその辺り、ご紹介したいと思います。
ファンドの基本的な情報
| ファンド名 | アクシア新宿御苑 |
|---|---|
| 運用利回り | 3.00%（年利換算） |
| 運用期間 | 約1年 |
| 保全方法 | 優先/劣後出資方式 |
| 募集金額 | 2,877万円 |
| 必要資金 | 1万円～10万円（上限） |
| 返済方法 | 一括返済 |
投資スケジュール
- 募集開始2020年07月28日 20時
- 募集終了2020年07月29日 20時
- 運用開始2020年08月01日
- 運用終了2021年07月31日
- 払戻予定2021年08月31日
投資物件について
本ファンドの投資物件はマンション「アクシア新宿御苑」の1室（専有部分）です。
管理会社は名古屋鉄道グループの名鉄ライフコミュニティ。
CREALとは直接の関係は無い会社のようです。
参考査定価格などについて
マンションマーケットで調査した同マンションの「8階、1R、約33㎡」の部屋の参考査定価格や賃料相場は次の通りとなっていました。
| 参考査定価格 | 3,760万～3,950万円 |
|---|---|
| 賃料相場 | 9.2万～19.8万円 |
| 表面利回り | 3.4％～4.2％ |
また本ファンドのCREAL側の劣後出資割合を20%と仮定し、また投資家側の募集金額を元に計算すると総出資額は約3,596万円となり、参考査定価格下限よりもやや低めとなります。
ただし該当物件の専有面積は28.19㎡（+バルコニー3.15㎡）と参考となる部屋よりも狭い部屋となっています。
このことから本ファンドの利回り3.0%はあながち低いとは言えない数字かもしれませんね。
周辺地価の状況について
地価公示・地価調査 (2020年) – 全国地価マップで投資物件の周辺地価の状況を確認したところ、5年連続地価が上昇している地点が近くにあることが確認できました。
周辺地価の状況
ただしご承知の通り新型コロナウイルスの影響もあり、2021年までの大きな地価上昇は期待できませんね。
管理人の気になる点（優先/劣後出資割合）
冒頭で軽く触れた気になる点は優先/劣後出資の割合です。
CREALのファンドでは今までは優先出資額と劣後出資額が明記されていましたが、本ファンドではそれがありませんでした。
ただし優先配当額と劣後配当額は記載されており、その配当割合=出資割合と仮定すると、本ファンドの出資割合は普段よりも投資家有利に設計されていると考えられそうでした。
具体的な数字はファンドの投資家限定情報「リターン」のページに記載されていますので、各々ご確認してみて下さい。
今回の投資ポイントとまとめ
今回の投資ポイントには次の3点を挙げてみました。
- 利回りは3.0%と高くはないが参考物件の表面利回りから大きな乖離は無い
- 優先/劣後出資の割合は不明確ではあるが配当割合から換算すると安全寄り
- 上限投資金額が10万円に設定されているので冒険的な投資にはならない見込
CREALは前々回までは比較的のんびりと投資申込出来ていましが、前回の約3.6億円の案件が当日中に完売するなど人気が進んでいるため、投資上限はありますが申し込みたい方はお早めにどうぞ。