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プレリートファンド「イリーゼ宮の森」案件は最低利回りのファンドAがおいしい?

プレリートファンドから2018年02月上旬募集予定として、タイトルにある「イリーゼ宮の森」を含むファンド「ヘルスケア・プレリートファンド20~22号」の紹介が行われています。

またこちらのファンドは、先日プレリートファンドの木山社長が動画で今後はREIT売却時の利益を投資家に還元すると説明していたファンドとなっていますので、その内容を確認してみました。

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ファンド(主案件)の基本的な情報

本ファンドの主案件は北海道札幌市中央区宮の森に所在する住宅型有料老人ホーム「イリーゼ宮の森に対する投資となります。

 20号(ファンドA)21号(ファンドB)22号(ファンドC)
 募集金額1,000万円500万円500万円
期待利回り4.50%5.50%6.50%
最大期待利回り12.00%13.00%14.00%
最低投資金額2万円
運用期間24ヵ月
担保有り
(LTV*)約82.9%約87.3%約91.7%
保証無し

※副案件への投資は各ファンド5万円の募集となっておりファンド全体に対する比率が低いため省略しています。

この表の通り本ファンドは通常の期待利回りに加え、物件売却時の追加分配7.5ポイント分を加えた最大期待利回り(IRR)を期待できるファンドとなっています。

LTVとは

LTVとはLoan To Value ratioの略で、不動産(評価)価格に占める借入金の割合を指します。

ファンドが問題無く完了した場合は気にする必要はありませんが、ファンドが失敗した場合は担保不動産の売却により元本、配当などの補填が行われるため、この割合が小さいほど投資リスクが低いと考えることが出来ます。

ファンドの詳細な情報

ファンドのスキーム

本ファンドは下図の通り、プレリートファンドを通して「イリーゼ宮の森」の不動産(信託受益権)への投資となっています。

プレリートファンド「イリーゼ宮の森」のスキーム

また建物の診断をみずほ信託銀行および東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が実施済となっており、この辺りが木山社長の言うREITへの売却は審査が非常に厳しいため不動産購入、投資の段階で徹底した物件審査(デューディリジェンス)を行うの部分の1つなのでしょうね。

札幌市中央区宮の森の地価の状況

札幌市中央区宮の森地域の地価は2013年~2017年にかけて5年連続値上がり、またこのうち直近1年も7%近い値上がりをしている地域もあるようです。

参考サイト:地価調査 – 北海道 札幌市中央区 (2017年) – 地価公示・地価調査(基準地価)

この傾向が続くことが期待できれば本ファンドの運用期間は24ヵ月とそこそこの長さとなっていますが、比較的安心感のあるファンドとなっているように思えそうです。

最低投資利回りのファンドAがおいしい?

今回募集のファンドではファンドAが最もリスクが低く(LTVが低い)設定されている分、利回りも最も低く設定されています。

これに対して最大投資利回りと期待利回りの差は全ファンド同一のため、REIT売却時の利益から得られる利回り部分に限っては、最もリスクが低く設定されているファンドAが最もおいしい状態にあると考えることもできそうです。

ただ、ここまでご紹介してきた札幌市中央区宮の森の地価の状況とLTVの内容を判断し、私自身はファンドCへの投資を行おうと考えています。