こんにちは！管理人まさおです。
現在募集中の「みらファン第31号(愛知県名古屋市)」の主な募集条件はこちら。
- 募集金額：2億8,800万円
- 想定利回り：5.50%（年率）
- 運用期間：約6ヵ月
- 劣後割合：約11.8%
- 募集方式：抽選式
ちなみにみらファンのファンドの中では一棟マンションについては今回も含めて 借入併用型ファンド投資物件出資の際に借入金を併用することでより高利回りの運用を狙うフ... More となっている場合が多いようですね。
本ファンドの出資構造
借入併用型では売却損の発生時は「①劣後出資部分」「②優先出資部分」「③借入金額部分」の順に損を引き受けます。
このため③部分が無い通常の不動産型CFファンドに比べると投資家側のリスクが高くなってしまっている面も理解しておく必要があります。
その代わりに例えば今回であれば借入が無い場合は想定利回り4%程度の物件を、投資家に対して5.5%として提供出来ている可能性もあります。
金融機関からの借入の方が投資家の出資部分よりも低金利になりがちですからね。
つまり普段何も無ければ安定感が期待できる一方、震災など極端な事態の発生時には全損の可能性もあるようなイメージではないかと思います。
そう言った面も踏まえて改めてファンド詳細を確認されて投資判断されてみるのは如何でしょうか。
今回の投資対象不動産について
さて、今回のファンドの投資対象は愛知県名古屋市東区泉1丁目に所在するマンション「セントレジス泉」です。
| 築年月 | 2003年3月25日（築22年） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 10階建 |
| 総戸数 | 36戸 |
| アクセス | 地下鉄名城線･桜通線「久屋大通」駅 徒歩7分 |
またマンションレビューによればこの物件周辺エリアの平均賃料相場は82,710円とのことです。
このためこの価格を参考とした36戸、1年の賃料収入は35,730,720円となりそうですね。
つまり周辺賃料を参考にした数字ですが、この場合の本ファンドの総出資額に対する表面利回りは5.8%程度でしょうか。
なお、みらファンのファンド説明には次のような記述もあります。
管理費や修繕費、保険料などの運用にかかる費用も考慮し、配当金を賃料収益の範囲内で無理なく設計している分配構造が特徴です。
この記述をそのまま受け止めれば、本ファンドの実際の賃料は周辺の賃料相場よりも高めなのかもしれませんね。
一部を除き他の多くのサービスでもそうですが、みらファンも今まで一度も問題ファンドの発生の無いサービスです。
今後とも安定したファンドの提供を期待していきたいですね。
