PARTNERS Funding Vol.5は少しモヤモヤする方も多いかもしれませんが・・・

不動産投資型クラウドファンディングの「PARTNERS Funding」で7月10日(金)11時から、新ファンド「PARTNERS Funding Vol.5」の募集が予定されています。

このファンドは利回りが8.00%と高めに設定されていますが、良く観察すると少しモヤモヤする方も多いのでは・・・と感じるため、本記事ではファンド分析内容とその辺りについてご紹介したいと思います。

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ファンドの基本的な情報

ファンド名天翔ける、みんなの願いが叶いますように。PARTNERS Funding Vol.5
予定分配率8.00%(年利換算)
運用期間95日
保全方法優先/劣後出資方式(割合は不明)
募集金額1,435万円
必要資金1万円~100万円(上限)
申込方式抽選式

投資スケジュール

  • 募集開始
    2020年07月10日 11時
  • 募集終了
    2020年07月15日
  • 運用開始
    2020年08月07日
    ↑95日↓
  • 運用終了
    2020年11月09日
  • 払戻予定
    2021年01月31日
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投資対象の不動産物件について

本ファンドの投資対象は東京都豊島区駒込に所在するマンション「セリュークス駒込」の恐らく1室です。

「セリュークス駒込」の主な特徴
所在地東京都豊島区駒込一丁目2番9号(Google MAP
構造鉄筋コンクリート造陸屋根
階数13階建
床面積20.06㎡(恐らく1R~1Kの1室)
築年数2008年11月28日

※「恐らく1室」としているのは募集金額と床面積からの推測のためです。

参考査定価格などについて

マンションマーケットで調査した本物件の1室(投資対象とは限りません)の記事執筆時点の参考査定価格や賃料などをご紹介します。

「セリュークス駒込」の参考査定価格など
対象物件7階、1K、約20㎡の場合
参考査定価格2,330万 〜 2,440万円
賃料相場7.3万 〜 8.6万円
表面利回り3.8% 〜 4.6%

この部屋の例を用いると今回の投資対象物件は悪くても2,000万円程度でしょうか?

出資の構造について

探した範囲では本ファンドの優先/劣後出資の割合は見つかりませんでしたが、前述の想定価格を元に出資の構造を推測してみました。

物件価格
2,050万円
劣後出資
615万円
(30.0%)
優先出資
1,435万円
(70.0%)

周辺地価の状況は5年連続上昇中

地価公示・地価調査 (2020年) – 全国地価マップで東京都豊島区駒込の地価を調査したところ数カ所の地価公示情報が見つかり、本物件に近い1丁目のサンプルは次のようになっていました。

周辺地価の状況

運用期間前後の期間が気になる

PARTNERS Fundingで募集されるファンドは募集終了から運用開始、そして特に運用終了から支払予定までの時間が長い(2か月半程度)ため、資金拘束期間は運用期間の倍以上となる予定となっています。

このため利回りは8.00%となっていますが実質的にはその半分以下であると考えて投資判断を行うことをお勧めします。

ヒント君
ヒント君

他の不動産投資型クラウドファンディングでは、Jointo αCREALFANTAS Fundingなどは1ヶ月程度で払い戻されるようです。

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今回の投資ポイントとまとめ

今回の投資ポイントをまとめると次の3点になります。

  • 利回りは実質半分程度と考えて投資判断を行うと良い
  • 劣後出資の割合は(恐らく)30%程度と高め
  • 投資対象物件周辺の地価の状況は良い
ヒント君
ヒント君

そもそも参考査定価格の例の表面利回りが3.8%〜4.6%となっていますし、投資家に8.0%を分配していると赤字になりかねませんし仕方ないのかもしれませんね。

なお、PARTNERS Fundingに登録すると不動産投資セミナーのお誘いがちょくちょく来ますが、気になる方は放っておけば害は無さそうです。

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