不動産投資型クラウドファンディングの「PARTNERS Funding」で7月10日(金)11時から、新ファンド「PARTNERS Funding Vol.5」の募集が予定されています。
このファンドは利回りが8.00%と高めに設定されていますが、良く観察すると少しモヤモヤする方も多いのでは・・・と感じるため、本記事ではファンド分析内容とその辺りについてご紹介したいと思います。
ファンドの基本的な情報
| ファンド名 | 天翔ける、みんなの願いが叶いますように。PARTNERS Funding Vol.5 |
|---|---|
| 予定分配率 | 8.00%（年利換算） |
| 運用期間 | 95日 |
| 保全方法 | 優先/劣後出資方式（割合は不明） |
| 募集金額 | 1,435万円 |
| 必要資金 | 1万円～100万円（上限） |
| 申込方式 | 抽選式 |
投資スケジュール
- 募集開始2020年07月10日 11時
- 募集終了2020年07月15日
- 運用開始2020年08月07日↑95日↓
- 運用終了2020年11月09日
- 払戻予定2021年01月31日
投資対象の不動産物件について
本ファンドの投資対象は東京都豊島区駒込に所在するマンション「セリュークス駒込」の恐らく1室です。
| 所在地 | 東京都豊島区駒込一丁目2番9号（Google MAP） |
|---|---|
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 階数 | 13階建 |
| 床面積 | 20.06㎡（恐らく1R～1Kの1室） |
| 築年数 | 2008年11月28日 |
※「恐らく1室」としているのは募集金額と床面積からの推測のためです。
参考査定価格などについて
マンションマーケットで調査した本物件の1室（投資対象とは限りません）の記事執筆時点の参考査定価格や賃料などをご紹介します。
| 対象物件 | 7階、1K、約20㎡の場合 |
|---|---|
| 参考査定価格 | 2,330万 〜 2,440万円 |
| 賃料相場 | 7.3万 〜 8.6万円 |
| 表面利回り | 3.8％ 〜 4.6％ |
この部屋の例を用いると今回の投資対象物件は悪くても2,000万円程度でしょうか？
出資の構造について
探した範囲では本ファンドの優先/劣後出資の割合は見つかりませんでしたが、前述の想定価格を元に出資の構造を推測してみました。
2,050万円
615万円
(30.0%)
1,435万円
(70.0%)
周辺地価の状況は5年連続上昇中
地価公示・地価調査 (2020年) – 全国地価マップで東京都豊島区駒込の地価を調査したところ数カ所の地価公示情報が見つかり、本物件に近い1丁目のサンプルは次のようになっていました。
周辺地価の状況
運用期間前後の期間が気になる
PARTNERS Fundingで募集されるファンドは募集終了から運用開始、そして特に運用終了から支払予定までの時間が長い（2か月半程度）ため、資金拘束期間は運用期間の倍以上となる予定となっています。
このため利回りは8.00%となっていますが実質的にはその半分以下であると考えて投資判断を行うことをお勧めします。
他の不動産投資型クラウドファンディングでは、Jointo αやCREAL、FANTAS fundingなどは1ヶ月程度で払い戻されるようです。
今回の投資ポイントとまとめ
今回の投資ポイントをまとめると次の３点になります。
- 利回りは実質半分程度と考えて投資判断を行うと良い
- 劣後出資の割合は（恐らく）30%程度と高め
- 投資対象物件周辺の地価の状況は良い
そもそも参考査定価格の例の表面利回りが3.8％〜4.6％となっていますし、投資家に8.0%を分配していると赤字になりかねませんし仕方ないのかもしれませんね。
なお、PARTNERS Fundingに登録すると不動産投資セミナーのお誘いがちょくちょく来ますが、気になる方は放っておけば害は無さそうです。